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物件概要

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民法で定める能力

まず、我が国の民法で「能力」がどのように定められているかを簡単にみていきます。民法には「人（自然人）」の「権利能力」「行為能力」「意思能力」について定めています。

権利能力について異論がないと思います。行為能力と意思能力について、敢えて「法的に責任を負う能力がある」と強調しているのは本稿で正にその事が問われているテーマだからです。

意思能力は単に「判断力がある」と言えば良いのですが権利と責任は表裏一体で対をなしているため、全ての人に対して法的な責任を負わせる事が果たして適当か？と疑問が生じます。

例えば、人は事故とか病気、年齢等により充分な判断力を持てなくなる事があります。この人たちに同じように責任を負わせても良いか？ということです。

こういった人たちが思いもよらない被害に会わないように保護し、支援するために行為能力を制限する必要があります。その制度が「制限行為能力者」の制度です。意思能力がない人が行った行為は「無効」となります。しかし、それを知らずに意思能力がない人と取引をした人は重大な損害を被ることになります。

そこで、「制限行為能力者」の制度により、本人と共に取引の相手方も保護する必要があります。

行為能力の制限

未成年者、被後見人、被保佐人、被補助人が「行為能力が制限される者」にあたります。

未成年者については説明は不要だと考えます。成人か否かは生年月日を知れば容易に判断ができるからです。取引を行なう際に運転免許証や印鑑証明書、住民票等の記載事項を確認すればすぐにわかります。

ところが、相手の人に意思能力が果たしてあるのかどうかは一見わかりません。病状によっては、通常通り受け答えをしていても実はすぐに記憶がなくなる人や、その事柄を正常に判断できない人がいます。

そこで、判断能力の程度によって、被補助人（同意権のある、なしで段階があります。）、被保佐人（代理権のある、なしで異なる場合があります。）、被後見人（法定後見と任意後見があります。）に整理し、人の行為能力を制限し、その人本人および取引の相手方を保護する制度が必要だと考えられました。

未成年者以外の行為能力が制限されているか否かの確認は後述する「成年被後見人等登記事項証明書」又は「登記されていないことの証明書」により行なうことになります。

制限行為能力者の認定

未成年者以外の人の行為能力を制限するには家庭裁判所の審判を経る必要があります。認定される人にとっては恣意的に権利を制限されると困りますから厳正な手続きが必要だからです。

このように程度により段階的な基準が設けられていて、具体的には面談や医師の診断書等をもとにして一定の者からの申し立てにより家庭裁判所が審理を行ないます。

公示の方法

行為能力を制限されたことは登記されます。ただし、重大なプライバシーに関わることですから、誰でもがその登記事項について証明請求することができるわけではありません。

請求することができるのは本人、その配偶者及び四親等内の親族、後見人等一定の者に限られます。

成年後見等の登記事務は東京法務局のみが行いますが、登記事項の証明書または登記されていないことの証明書は各法務局・地方法務局で取得することができます。

被保佐人とは

成年被後見人のように意思能力を全く失っているとは言えないが、「その判断能力が不完全な者、すなわち利害を判断する能力がない程度に精神障害がある」人を言います。支援をする人を保佐人と言います。

保佐開始の審判は一定の人からの申立によってされ、受理されると審判により保佐人が選任されます。保佐人には同意権と取消権が与えられ、必要な場合に特定行為についての代理権が与えられます。

全ての行為について保佐人の同意が必要だということになると被保佐人にとって不便なので、日用品の購入その他の日常生活に関する行為については保佐人の同意は不要だとされています。保佐人の同意が必要な行為については民法第13条第1項に規定されています。

保佐人の同意を得なければならない行為であって、その同意またはこれに代わる家庭裁判所の許可を得ずに被保佐人がした行為は取り消すことができるものとされています。

ただし、被保佐人本人が行為能力があるように詐術を用いた場合には本人を保護する理由がないため取り消すことができないとされています。

無効と取消

保佐人の同意なしに行われた被保佐人の行為は取り消すことができるのは先述の通りですが、ここで無効と取消の違いについて整理します。

無効も取消も事の効果を初めからなかったこととして否定するものですが、無効は最初から全く効力が発生しなかったものとして原則として誰からでも主張できるものとされているのに対して、取消はいったん効力は発生するものの取り消しという意思表示があれば初めにさかのぼって無効になるものという違いがあります。

初めからなかったことになるため、原則的には両者とも元の状態に戻さなければならなくなります。

不動産を売ること又は買うこと

不動産の売買はまさに、民法第13条第1項第3号に規定する「不動産その他重要な財産に関する権利の得喪を目的とする行為をすること」ですので、被保佐人は保佐人の同意がなければ有効に法律行為を行なうことができません。

さらに、この件が家庭裁判所により特定の行為だとされていれば、保佐人は同意権ではなく代理権までもっている場合もあります。保佐人に代理権がある場合には、保佐人が被保佐人に代わって法律行為を行なうことになります。

実際には、保佐人は行為の前に家庭裁判所からその行為を行うことの相談をして承諾を得てから行なうのが通例です。

保佐人が有している権限は、先の登記事項証明書により確認することになります。不動産の売買により所有権移転登記を行なうことになりますが登記申請の際にも保佐人の権限確認のためにこの登記事項証明書が必要な添付書類となります。

相手方の保護

売買等の法律行為を行なう時に取引の相手が被保佐人であれば、必ず保佐人の同意を得てから取引を行なうのが原則ですが、何らかの理由で同意なしに取引を行なってしまった場合は、取引の相手はいつ取り消されるのか非常に不安定な状態に置かれることになりますので、早期に状態を安定させる必要があります。

そのため、相手方は保佐人に対して1ヵ月以上の期間を定めて、その行為を追認するか否かを回答するように求めることができます。

この期間内に保佐人は回答をすることになりますが、回答しなかった場合には追認したものとみなされます（有効であることが確定する。）。

被保佐人本人に対しても同様に回答を求めることができますが、被保佐人に対する請求の場合は回答がなかった場合は取り消したものとみなされます。

問い合わせする相手方の能力の差により違いを設けています。

取消の効果

取消された場合は先述のとおり、元の状態に戻さなければなりません。売買契約を行った場合、売主は物を引き渡す、買主は代金を支払う義務をお互いに負います。

契約を行なっただけであれば、契約がなかったことになるだけで元にもどるのですが、お互いの義務が履行された場合はどうでしょう。

法律行為が無効になり、何もなかったことになるので、お互いが相手方の物（あるいは代金）を不当に所持していることになります。そこでお互いに不当利得の返還請求権が発生することになるのです。相手方から受け取ったお金を返し、一方は物を返すことになります。

しかし、民法第121条の2第3項に重大な例外を設けられています。

すなわち、制限行為能力者の場合は「現に利益を受けている限度において返還」する義務を負うことになっているので、逆に言えば利益が現存していなければその限度で返還の義務がないことになるため、代金を支払った全額が必ずしも返ってこない恐れがあるのです。

「利益が現存しない」とは受け取った側が浪費するなどして無駄に消費してしまった場合を言います。

相手方がまじめに生活し、借金を返済したり生活費に使った場合には現存利益があるとされ返還義務を負い、一方ギャンブルなどで遊んで無駄に使った場合には返す必要がないとは納得がいきませんが、そのような規定となっています。

取消と第三者との関係

制限行為能力者である売主（Ａ）と取引をした買主（Ｂ）が後に第三者（Ｃ）に売却したときは、どのようになるでしょうか。ＡＢ間の売買を第一の売買、ＢＣ間の売買を第二の売買とします。

結論から言えば取消行為の後か先かで全く異なる結果になります。

取消前にＢが第三者Ｃに売却したときは、第一の売買が取消により初めから契約自体がなかったことになるので、Ｃは無権利者から買ったことになりＣも権利を失います。

これはＡからＢに対して登記をし、Ｃの名義に登記がされていても結論は変わりません。我が国の登記には「公信力がない」ためです。Ｃにとっては何も知らないのに権利がなくなることになるのでとても迷惑なことです。

取消後にＢが第三者Ｃに売却したときは、ＡとＣは対抗関係にあると言えます。いくらＡＣ間の第一の売買が取消により無効になったとしても、（Ｃが無権利者から買ったことは変わりませんが）先のように有無を言わせず責任のない第二の売買の買主Ｃの権利を失くすのは公平ではありません。

そこで、Ｃを保護するために、Ａが取り消した後であればＡはＢから名義を取り戻すことが可能ですので、放置しているＡを保護する必要がないから、Ｂが二重にＡとＢとに売ったと同じ状態であるとし、先に登記を経た方を優先することにしました。

これが登記に「対抗要件がある」という所以です。

ただし、第一の売買が取り消されたことには変わりないので、第一の売買の買主ＢはＡに対して（Ｃに売却したために不動産をもはや返すことはできないので）金銭で代償することになります。

まとめ

以上、被保佐人とはなにか、その効果を説明してまいりました。

被保佐人との取引において、保佐人の権限の有無やその同意の有無は不動産の売買において重大な結果を招き、第三者にも不測の損害を与えることになりますので、取引を行なう場合には慎重に、確認を重ねて行う必要があるとともに、一方要件さえ整えれば不要な心配はないことをご理解いただけたのではないかと思います。

本稿が御覧いただいた方にとってお役に立てれば幸いです。

土地用途の法令が厳しく住宅を建設するには膨大なコストや時間がかかるためです。

一方で、土地の活用が難しいにもかかわらず固定資産税などは課税されるため疎ましく感じている方も多くいます。早々に手放したいと考えている方も珍しくありません。

そのため、この記事では「崖地や傾斜地」について建築物を建設する際の費用や売却方法も交えながら詳しく解説していきます。

崖地や傾斜地の処分に悩んでいる方は、最後まで読んで参考にしてみてください。

崖地（がけ地）や傾斜地とは？

一般的に崖地（がけ地）とは傾斜が急なため住宅地として利用困難な土地のことを指します。

崖地の大半は山林や丘陵など自然に成形された高低差がある土地です。

しかし、土地を造成（人工的に土地の形を変えること）する際の盛土や切土によってできた高低差がある土地も存在します。

一方で傾斜地はその名の通り斜めに傾いている土地のことで、崖地とは異なり住宅地として活用することができます。

ちなみに崖地や傾斜地は法令で厳密な定義が定められているわけではありません。

例えば建築基準法には「がけ地」の名称が記載されていますが、傾斜地の名称やどのような土地が該当するのかは明記されていないのです。

がけの定義は各地方自治体によって異なる

崖池の定義は各地方自治体によって定義が異なります。

通称「がけ条例」と呼ばれており、どのような土地が「がけ地」に該当するのか明記されています。

例えば、神奈川県の場合は「神奈川県建築基準条例」で、以下のように定義されています。

このように、土地の高さや角度が明確に定められています。

そのため保有している土地が属する自治体のホームページで確認するようにしてみて下さい。

参考：神奈川県建築基準条例

建物を建築することはできるの？

安全性が確保された崖地や傾斜地であれば建設することが可能です。

そのことは建築基準法19条4項に「建築物ががけ崩れ等による被害を受けるおそれがある場合においては、擁壁の設置その他安全上適当な措置を講じなければならない」と規定されています。引用：法令検索 e-GOV

この法律を逆手にとるとコンクリートやブロックなどで土砂崩れや崖崩れが起きないように擁壁工事を行えば、建物を建てられると読み解くことが可能です。参考：法令検索 e-GOV

高低差が大きい場合は法律によって建築の規制が課せられる

高低差が大きいがけ地や傾斜地で建物を建設する場合は国土交通省が定めた「土砂災害防止法・急傾斜地崩落危険防止法」により、厳しい規定が設けられています。

具体的には高低差5mを超えるがけ地や30度以上の急傾斜が近くにある土地の中で「土砂災害特別警戒地区」に指定されているエリアは、建設前に行政による建築確認が必要です。

そのため保有している土地が土砂災害特別警戒地区に指定されている場合は、行政から安全だと認められない限り建設工事を開始することができません。

万が一、認められなかった際は許可を得るための工事が必要となるため工事費用が高額になる可能性があります。参考：国土交通省

加工していない崖地や傾斜地は売却が困難

崖地や傾斜地は整地された土地と比べると売却が難しくなります。

安全性が確保するための工事だけでなく宅地造成も行う必要があるためです。

さらに崖地や傾斜地は地盤が安定していないことも多く自然災害の影響を受けやすいというデメリットもあります。

このため、土地購入を検討する際はがけ地や傾斜地を避ける人がほとんどです。

したがって加工していない崖地や傾斜地の売却を検討している場合は「売却できない可能性」も覚悟する必要があります。

宅地造成とは？

宅地造成とは「宅地以外の土地を住宅地などにするため、土地の形質を変更する」ことです。

例えば森林や農地など高低差のある土地を整地することや、軟弱な地盤の土地や工場跡地を住宅が建てられる状態に戻すことが該当します。

これらの工事は建築物を建てる際に必要不可欠です。

仮に軟弱な土地で地盤改良が行われないと自然災害が来たら倒壊や崩壊してしまいます。

そのため宅地ではない場所に建築物を建てるためには、傾斜面を平にするための「切土」や「盛土」、地盤を強化する「地盤改良」などの宅地造成工事を行わなければなりません。

宅地造成等規制法により宅地造成を行う場合は許可が必要

宅地造成に伴い、がけ崩れなどの災害が起こる恐れがある場合は「宅地造成等規制法」により、都道府県の知事や権限を与えられた自治体から工事着工の許可を受ける必要があります。

このため指定区域内の工事を行う場合は地盤改良や擁壁工事の計画が技術基準に適合していると認められたうえで、知事などから工事許可（宅地造成工事を行うことの許可）を受けないと工事を開始することができません。

また、工事終了後にも基準を満たした宅地造成が行われたのか行政による検査が行われます。

万が一、その検査で基準に満たしていないと判断された場合、再度造成工事を行うよう指示されるので注意が必要です。

ちなみに「宅地造成等規制法」とは、1961年に「がけ崩れや土砂が流れ込む災害などが起こる恐れがある区域内での宅地造成工事について、防災のために必要な規制」を目的に制定された法律です。

各都道府県知事が災害が発生する恐れがある地区を「宅地造成工事規制区域」に指定することで住民の人命や財産を守る役目を果たしています。

宅地造成工事にかかる費用

宅地造成工事にかかる費用は各都道府県の国税局ごとに金額が定められています。

ここでは神奈川県を例に以下の表にまとめたので確認して下さい。

こちらの表は「路線価図・評価倍率表 令和2年（神奈川県）」のデータを基に、平坦地を住宅地に変更した場合の価格です。

このように基本的に宅地造成に必要となる工事ごとに金額が定められています。

大まかな費用を知りたい方は上記の価格を基に保有している土地の規模にあわせて計算してみて下さい。

また、傾斜地を造成する場合は上記の料金とは別に傾斜度ごとに金額が定められています。

詳細は下記の表をご覧ください。

傾斜地の価格は整地費や土盛費、土止費の宅地造成に必要な全ての費用を含めた金額です。

この価格の中には伐採や抜根費は含まれていないため、伐採・抜根が必要となる場合は「平坦地」の金額を基に算出し、該当する傾斜度の金額に加算して下さい。

参考：路線価図・評価倍率表 令和2年（神奈川県）

崖地や傾斜地は業者の不動産買取で確実に売却

がけ地や傾斜地に建物を建設する場合は莫大なお金や時間がかかります。

整地された土地とは異なり宅地造成工事や擁壁工事など建築物以外の工事が必要なためです。

そのため一般の買主が付きにくく宅地造成工事をしてからでないと売却できないことも珍しくありません。

そうなると土地の規模によっては膨大な資金を用意しなくてはなりません。

しかし、莫大な資金を掛けて宅地造成してしまうと赤字になるため結局は売却出来なくなってしまいます。

一方で、不動産会社の「不動産買取」を利用すると確実に売却できるうえに早々に土地を現金化することが可能です。

とはいえ、不動産会社であれば何処でもいいわけではありません。

専門知識を有している専門業者でないと取り扱えないことが多いため、専門業者に依頼するようにしてください。

不動産会社に仲介を依頼して売却すれば良いのでは？

崖地や傾斜地の売却で不動産会社の「仲介」を利用した場合、造成が必要となる土地を希望する買主は少ないため、売却は容易ではありません。

例えば、傾斜地を宅地として利用できるようにするためには、土地の一部を2m以上切り取る（切土）ための宅地製造工事の許可が必要となります。

この手続きは煩雑なうえに余分なコストがかかるため、すき好んで崖地や傾斜地を購入する買主はいません。

一方で、崖地や傾斜地の取り扱いになれている不動産業者は崖地や傾斜地を直接買い取ってくれます。

確実なうえに時間をかけることなく売ることができるため、専門業者による直接買取りの利用がおすすめです。

販売が困難となる不動産は専門知識を保有した不動産会社がおすすめ

不動産会社でも、崖地や傾斜地のような難がある不動産を買い取ることを懸念する業者は珍しくありません。

対象となる土地の問題改善を行うための知識を保有していないため、断られたり相場よりも安い金額を提示される可能性があります。

したがって、業者に買取りを依頼するのであれば「専門の知識を保有している不動産会社」に依頼することがおすすめです。

問題がある不動産の取り扱いに慣れているため、知識や経験を活かして適切な金額を提示してくれます。

まとめ

崖地や傾斜地は法律により擁壁工事や行政の許可が必要になるため膨大なコストや時間がかかります。

そのため、保有しているがけ地や傾斜地の取り扱いに困っているのであれば不動産会社の買取りの利用を検討してみて下さい。

売却できないことで困ることもなく短期間で土地を現金化することができます。

ただし、不動産会社といっても何処でもいいわけではありません。

不動産会社によっては買取を拒まれたり安値を提示してくる企業もあるため崖地や傾斜地の取り扱いに長けた業者に依頼することが重要です。

この大改正の前の借地借家法に則って契約をした借地契約を「旧法時代の契約」ということにします。

特に注意が必要なのは、この旧法時代の借地契約です。新法が制定されても旧法時代の契約は旧法がそのまま適用されるからです。

では、どういったときに「借主が知らないうちに突然の借地権の消滅や解除」が生じてしまう可能性があるのか解説していきます。

旧法時代の契約の要注意点

借地権消滅・解除について旧法と新法の違い

旧法借地借家法には「借地契約の期間満了前に建物が朽廃したときには借地権は消滅する」という項目がありましたが、新法ではこの項目は削除されました。

そのため、借地借家法改正（平成4年8月1日）以降の借地契約に於いて、特約によって「借地契約の期間満了前に建物が朽廃したときには借地権は消滅する」という項目を追加しても無効となります。

一方、平成4年7月末までの契約では旧法が適用されてしまいます。

旧法時代の借地権の契約期間は、木造の場合は最低20年（法定30年）、マンションの場合は最低30年（法定60年）ですから、木造家屋の場合だと平成4年（1992年）6月に借地契約をしたとして、令和4（2022年）年6月に契約満了です。

新法の場合は契約期間は30年以上の契約は自由設定とされます。そこで、早急に対策を考えないといけないのは旧法の借地契約を結んでいる方です。

旧法で契約期間満了した場合、更新するか契約を解除するかの話し合いとなりますが、建物の増改築には地主の許可が必要です。

余談ですが、地主の許可を得て増改築したのに一方的に契約解除されては困ってしまいます。そんな時は「建物買取請求権を地主に要求できる」という事を以下の記事で解説しました。

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借地の建物買取請求権を徹底解説

借地権契約を解約するときは、更地にして戻さないといけないと思っている方が多いのではないでしょうか。 そんなふうに思い込んでしまっている方は、地主から借地の返還を求められて、建物の解体・撤去処分にかかる費用（200～500万円程）の出費[…]

契約満了前に建物が朽ち果てた場合は？

旧法の場合は、契約期間満了前でも建物が朽ち果てたら契約は消滅します。そもそも借地権は、建物を建てて住むために設定されている権利です。

その建物が朽ち果てて住むことができなくなった場合は、借地権の意味をなさなくなるというわけですが、「朽ち果てる」とはどういう状態なのでしょうか？

築年数が古くて老朽化していても、人が住める環境の場合は旧借地法「荒廃（朽ち果てる）」とは言わず、判例についてなかなか「朽廃」と言う判断にはなりません。

今の家に比べて昭和の時代に建てられた家は、世代を超えて住むことを考えて建てられていたので、一度もリフォームをしなくても、100年の耐久性を誇る家が沢山ありました。

いわば多くの家が「職人の家」だったわけです。

ですから、一般的に旧法で30年契約の借地の木造戸建の場合、契約を満了しても即借地権消滅や契約解除は成立しません。

家の価値が残っているような場合に、更地にして借地を返還するというのは、家の市場価値を無にするようなものですから、そのような事を法は望みません。

そこで家がまだ住める場合、借地権の契約満了によって地主が一方的に契約を解除したい場合は、借地人は地主に対して建物買取請求権を行使できるのです。

ですから、旧法で契約満了したからといって即立ち退きはあり得ませんので専門家に相談したり、地主とよく協議の上で借地権契約を更新するのか、または建物買取請求権を行使するか交渉することをお勧めします。

建物が消失したらどうなるの？

借地権の存在意義は、家を持ちたいけど土地を持たない人のために土地が余ってる地主が土地を貸したことが始まりです。

口約束で代々受け継がれることで成立していた時代もありましたが、親の口約束が、親が亡くなった後に相続人となった子供に受け継がれない時代に突入し、契約書によって権利を主張する習慣になって、さらに法が整備されたという経緯で現代に至ります。

そして、次のことが借地人の条件として契約書が明記しています。

借地人は底地に建物を登記した所有者である

建物の登記によって他者に対抗できる

建物を建てただけではなく、建物を登記することで借地の建物の所有者として他者に対抗できます。

建物が消失したら登記も消える

ところが、建物が火事で全焼してしまったり、大震災の津波で流されてしまったり、竜巻で飛ばされてしまったり、とにかく建物が消失してしまった場合はどうなるのでしょう。

建物が無くなってしまったら登記も消えます。すると契約は生きていても、地主が他の人と契約してしまったときに他者に対抗できる登記がありません。

建物が消失したら、何によって対抗すれば良いのか？

「対抗」とは「この借地の建物の住人（借地人）です」と借地権を自分のものだと他人に主張することです。

しかし、建物は消失してしまった場合、登記する建物がないのでこの対抗ができなくなります。もしかしたら、あなたの建物消失を機に地主が他の人と借地契約するかもしれません。

そんなときに対抗手段が無いのは理不尽です。通常建物が消失したらその土地に建物を再建築しようとするときに借地権が消滅してしまったら大変です。

借地人のために登記する建物が消失してしまった時に登記に代わる対抗要件があるので紹介します。

戦争映画で、大空襲の後に家が燃えてしまってもそこに看板を立てて家族や知人が訪ねて来たときに消息を知らせる看板が立っているのを見たことがありませんか？

「借地健太郎　現在○○に家族全員身を寄せている」等が書かれた看板です。

そんな感じで、「借地人　借地権太郎は、この場所に家を建てます」という看板を立てたりして、しっかりと「借地人が建物を再建します」と言う意思表示を誰にでもわかるよう掲示することで、建物を再建して再投資するまでの臨時登記とするのです。

そもそも、法務局の不動産登記は所有者を公表するものです。

だから、その公表方法が法務局では無く「土地の上に看板等を立てて掲示しておく」と言う方法になっただけですが、第三者への「この土地は借地太郎が家を建てる借地だ！」と土地を見に来た全ての人に宣言していることになります。

但し、これはあくまで臨時処置で期限が法で定められており期間は建物を消失して2年です。

2年間の間に建物の登記ができれば良いのです。あくまで借地は建物を建てる人に貸す土地ですので2年経っても建物を建てないような人は、建物を建てる意思が無い者と判断されても仕方がありません。

そのため、2年を超えたら借地権を消滅させられてしまう可能性があります。

但し、事情があって債権まで2年以上かかる場合は、地主に相談して地主が承諾した場合はこの限りではありません。

契約期間内に建物消失したとき再建築に地主の許可は必要？

先に解説したように、天災や火災・人災によって建物が本人の意思に反して建物が消失してしまった場合、火災保険や第三者の賠償によって、あるいは不運にも保険が利かない場合は自費で住まいを確保するために建物を再建するでしょう。そして地主は、借地人がその土地に建物を建てて住むために借地人に土地を貸しているのです。

善意の借地人の不運な建物消失は借地権を法が守る

これらの理由で契約の期間内に建物を消失してしまい、建物を再建する場合は地主の許可は必要ありません。しかし、通常の人間関係が地主と借地人の間に生じている場合は、借地人は地主に家を消失してしまったことや家を再建することぐらいは報告するでしょう。

その場合、通常は再建が許されるのが人情というものです。家が消失したから借地契約解除なんて、家を消失した借地人にとって泣きっ面に蜂のようなひどい話を法は認めません。

だから、借地人の建物消失を理由に２年以内は地主の契約解除は法が認めません。そして、契約期間内の建物消失後の再建築は地主の許可は必要ありません。

悪意の借地人には法は手を貸さない！契約解除もあり

信義則に反して、法の穴を利用するような悪意がある借地人は例外です。

例えば、契約期間満了時の買取り請求目的の放火、火災保険金名義の借地人の人為的な行為による消失、あるいは借地料の滞納、借地の転貸し等、契約書に反する行為をしていたような悪意のある借地人を法は守ってくれません。

そのような場合、地主がそのことを立証し、借地契約を突然解除することも合法なのです。

契約更新後に建物消失したとき再建築に地主の許可は必要？

借地権更新後に、天災を含めて不幸な事情で建物を消失した場合、家の再建築には地主の承諾が必要です。もし地主が承諾してくれない場合は争う又は諦めるか2つの方法しかありません。

裁判所に再建築の承諾を地主の代わりにしてもらう（代諾許可）訴えを起こす。

借地権を終了する

裁判所の代諾許可について

裁判所は、借地人が建物消失して今後再建しようとしている借地人が、借地料を支払い続ける経済力があるかどうかも審議します。但し、一般的に居住用に利用していた建物を再建できる経済力があり、不運にも家を消失する前に契約通りに借地料を支払い、契約を遵守していた借地人なら裁判所は文句なしで許可証が出ます。

また、裁判所が代諾許可を出す場合も料金がかかります。承諾料に相当する金額はおおよそ更地価格の3～5％が一般的です。

しかし、家を消失するということは財産を失っている可能性もありますので、そのような場合は裁判所も許可を出しません。裁判所の許可も承諾料がかかりますので契約解除が最善の策の場合があります。

建物消失したとき再建築に地主の許可がでた後は

天災を含み建物が消失した場合は、建物再建築の申請を地主に送ります。地主の返答が無くても、地主からの意義が2ヶ月以内に無い場合は事務士が了承したものと判断し、建物再建の工事を開始できます。

契約延期（契約期間のリセット）ができる

再建築したのに直ぐに契約期間満了となっては理不尽です。だから、建物再築の許可を地主から得た場合はその許可を得た日から20年以上となるよう契約満了が延期されます。

しかし地主との関係が良好でない場合は、契約の延期や契約書の変更をしてくれないかもしれません。そもそも、再建の申請をもらっていない等の主張をされるかもしれませんので、契約満期を延長してくれそうに無い場合は内容証明で再建のお知らせをしておきましょう。

但し、定期借地の場合は例外です。初めから決まった期間の借地なのですから再建後の契約延期はありませんので注意しましょう。

地代の消滅時効は5年

借地権や地主の権利は相続できます。このような場合、相続人は借地である事を知らなかったり地主である事を知らなかったりすることもあります。

例えば契約書を作成していない口約束の契約だったりする事もあったり、契約書がある場所を知らなかったりもします。このような場合、借地人から地代が支払われなかったり請求しなかったりする可能性もあります。

ここで覚えておくべき事は「借地代」の請求権は5年で消滅します。

だから5年間、何の請求もないまま時が経過して、その後に地主が借地代を請求してきても、借地人は支払わなくても良いのです。

但し、口頭でも手紙でもメールでも、とにかく1度でも借地料の請求をすれば、この消滅時効はリセットされます。

相続の場合でも、地主の元に固定資産税の請求が為されます。だから例え相続でも、地主が5年間も自分が貸している借地の存在を知らないまま過ごすようなことは無いと言っても過言ではありません。

1回でも借地料の請求や問い合わせがあったら、そこで消滅時効の時効の換算はリセットされます。そもそも借地の存在に気付いたとき、地主に借地料の滞納期間が長ければ長いほど未払いの借地料の請求とともに、契約解除の連絡が来る可能性が大でしょう。

まとめ

いかがでしたか？地主と借地人の関係は良好である事が前提で成り立っている契約です。

そのため地主との契約に違反するような、転貸や借地料滞納などがあると「もっと善良な借地人に貸せる」と地主が思っても仕方ないでしょう。

つまり、悪意の借地人の建物消失は気の毒ではありますが、地主にとってはチャンス到来！でもあります。そういった場合は、建物が消失したら即契約解除となると思いましょう。

一方、善意の借地人の建物が消失した場合、地主との関係が良好なら法の力を借りずとも話し合いで成立するのが理想です。

そうでない場合は、法律を知ることでお互いの権利を守ることができますので、契約にないようなこと、あるいは契約に反するような困った出来事が起った場合は、慌てずに即専門家に相談しましょう。

超高齢化社会に伴い、後継者のいない農家が増加し、農地の宅地化が進みました。そこで、2019年に特定生産緑地制度ができ、自治体の買い土地が10年間先送りされました。

しかし、高齢化社会で、農家の後継者が育たず、その制度があっても利用できずにどんどん宅地が乱立されていきました。生産緑地得なくなった農地は宅地並みに税金が上がります。利用していない宅地は税金が高くなりますので、マンション等が乱立しはじめました。

その結果、将来的に空き室や廃墟となってしまうリスクも心配されます。また、相続時に先祖伝来の土地を分筆相続するとなると、建築基準法上宅地にできない土地や相続関係が複雑化したり、いろいろ問題が発生します。

土地の等価交換によって融資を受けずしてマンションを建築して、マンションの保有数で遺産を分配することもできます。しかし、等価交換は双方の譲渡が発生して、譲渡税の徴収があるのでは、せっかくの等価交換制度も利用が難しくなります。

そこで、等価交換制度の敷居を低くしたのが「固定資産の等価交換の特例」の適用です。

しかし、この制度は、さまざまな条件があり複雑なのが難点です。そこでこの記事ではこの「等価交換の特例」について詳しく解説します。

土地の等価交換とは

土地を相続したときなどに、マンション等に利用したい場合、土地を売って建物の資金を工面して、それからマンション建築、というのが一般的です。

しかし、土地の等価交換制度を利用すれば、マンション建築のために高額な資金を土地の資産で賄うことができます。

例えば、土地の所有者が不動産業者等のデベロッパーに土地を出資して、デベロッパーが建物を建てて、その完成後に出資分の建物の還元床を取得します。還元床とは、土地の出資分だけの建物の床面積（部屋数）を所有することができるということです。

土地を出資してマンションを建てた場合、出資比率でマンションの部屋数を取得し、自分の自宅として使い、他を賃貸に利用する等が一般的です。

この場合、土地と建物を等価交換したときに、お互いに譲渡が発生するのですがその場合、一般的に贈与税が発生します。

しかし、贈与された分を即支払うわけですから、「税法上譲渡が発生しなかった」とみなす方が納税者のためです。その納税者のことを考えた特例が「等価交換の特例」です。

物々交換だから「お互い譲渡してもプラマイゼロだ」という感じなのですが、そうではありません。

税金がなくなるわけではなく100％繰り延べしてくれるだけなのです。そして、毎年減価償却していき毎年繰り上げていくので、税法上ちょっと複雑になってきます。

まあ、税法上の問題は少し置いて置いて、等価交換についてざっくりと解説したらこんな感じです。でも、何でも交換できるわけではなく、交換する固定資産の種類についての条件もあります。

等価交換だと認められないケースもあるということですので、等価交換できるケース、できないケースを認識する必要があります。

そのため、土地の種類について解説します。

「土地の等価交換の特例」の条件

「等価交換の特例」の適用条件

等価交換の特例は、物々交換のような物だと先に解説しましたが、「物」は固定資産です。固定資産は、固定資産税を払っている土地や建物等です。但し、税務署は贈与税を繰り延べされてその年の税金が減ってしまうのですから、制度の特例の悪用は許しません。

超高齢化社会の現代に、土地の所有者が不明になったり、固定資産税や相続税を払うために土地が売られて、マンションや賃貸物件が乱立して、管理されない雑地や空室、廃墟が増加してしまわないための、土地活用促進の緩和処置が「固定資産の等価交換の特例」なのです。

その制度の悪用を、税務署は許さないということです。だから、その制度の悪用と疑われたら、罰金や追徴課税の処分が適用されてしまいます。

そうならないために、一年以上の保有が条件となっています。土地の用途が同じまま利用されるように交換されるのも条件の一つです。農地は農地に、山林は山林に、宅地は宅地のままの利用です。

マンション等の乱立で農地がなくなったり、借地権が奪われたり、そんな悲劇が起きないように、「使用用途はそのまま」が特例の条件です。さらに、等価交換なのですから、その差額を金品で受け取ったら、所得や譲渡の対象となります。それには税金がかかります。

でも、固定資産税が、ピッタリ同じ資産価値である事の方が珍しいのですから、多少の差額は目をつぶらないと、この制度の恩恵を受ける人がほとんどいなくなってしまいます。

そこで、この特例には「多少の差額なら免除しましょう」つまり「差額が高い方の時価の20％未満なら、目をつぶりましょう」という条件付でもあります。

「等価交換の特例」が適用できる固定資産とは

では、土地の用途の変更無しで等価交換するためには、土地の用途を知らなければなりません。等価交換の場合、交換する前と後が同じようとでなければなりません。

交換の範囲については所得税法58条に定められています。事例で解説します。その前に「宅地」の定義を解説しておきます。

駐車場⇒宅地は？

建物の敷地及びその維持もしくは紅葉を果たすのが宅地ですから、駐車場がどんな駐車場であったかが重要です。青空駐車場だった場合（雑地として届）は、即宅地にできますので、「宅地に準ずる」として寛容されています。

しかし、コインパーキングや機械式立体駐車場、屋根付シャッター付車庫がついた駐車場等は、即宅地にできる「宅地に準ずる土地」として寛容されるのは難しいでしょう。

家庭菜園⇒宅地は？

家庭菜園においても宅地の概念で考えます。敷地の一部の広範囲に家庭菜園をしていたとしても、その土地に住居があり、その土地全体が生活のための家の敷地として利用されている場合は、宅地です。

借地権⇒宅地は？

借地権は、土地に建物を建てて使用する目的で、借地権を設定します。借地権は、底地（宅地と届け出）の地上権として長期使用していた権利です。

その地上権の建物と底地の宅地の等価交換は、同じ宅地の所有者と利用者の間での等価交換です。宅地は同じ使用用途が守られます。

事務所を併設した住居がある土地⇒宅地は？

事務所を併設していたとしても、住居がある以上、それは宅地です。この土地とマンションを等価交換するのは、使用用途が守られます。

マンションの通路として利用されていた土地⇒宅地は？

宅地の概念によって、マンションの通路は宅地の準ずる土地となります。それが「雑種地」という届け出であっても、「宅地に準ずる土地」といえます。

同一用途の期間について

判例によると、併用期間は2ヶ月が「相当期間」と認められたわけです。しかし、一般的に、一年以上の保有が望ましいというのが税理士会の意見です。

例えば、等価交換で取得した土地が農地だった場合は、1年ほど農地として保有し、その後宅地としてマンション建設をはじめるのであれば、等価交換の特例が認められるというのが税理士会で一般的とされています。

但し、使用用途を変更した時期にもよります。前年の確定申告では農地でも、年の途中で、宅地に届け出をして、その後半年以上あれば、次の確定申告の後であれば、だいたい1年保有ともされます。

ようは、マンション等価交換のために不正取得した農地ではなく、持っていた農地に偶然マンションに建替える話がきたから宅地に変更するのだ、というふうに税務署が思ったら良いということです。その一般常識の「相当機関の保有」に該当すれば良いということです。

宅地にマンションを建てたいとき

デベロッパーに相談するのがお勧めです。信用できるデベロッパー（ハウスメーカーや不動産会社）に土地を出資し、その土地にデベロッパーがマンション等建物を建てます。

土地の価格と建物の建設費には差額が生じます。その差額が、価格の高い方の20％以上の利益があった場合は、所得税や贈与税がかかります。

でもだいたいその差額が高い方の価格の20％未満の小額であった場合は、見逃してもらえます。

等価交換の方法

等価交換方法は、次の2種類があります。所有権移転のタイミングによって、呼び名が変わると理解しても良いでしょう。

等価交換のメリット

不動産投資の敷居が低くなる

等価交換のメリットは、マンションを建てるような多額な融資のリスクを負うことないので、融資のリスク無しに不動産投資ができるようになるのならと、不動産投資の敷居が低くなります。

立体買い換えの特例が受けられる

等価交換する場合、土地の所有者は、交換時にデベロッパーに土地を売る（一部あるいは全部）のと同じなので、所得税と住民税が上がります。

しかし、建物との等価交換なので、同等の大きな出費を伴うのですから、この特例に該当すれば、所得税を100％繰り延べることができるので、その年の所得税と住民税増加はありません。

しかし、等価交換の場合、現金で清算した場合は所得とみなされ、課税されてしまいますので気をつけましょう。

例えば、マンションの部屋数の割り当ての場合、等価交換で端数が出た場合、お金を払って1室余分に購入する場合は良いのですが、端数分をお金で支払われた場合はその金銭に税金が課せられます。

住居を持ったまま不動産投資が可能となる

土地をデベロッパーに指しだして、マンション等を立てた場合、建物が完成したときに、その一室を住居として利用し、等価交換分の他の複数の部屋を賃貸等不動産投資に使えます。

相続の分割がしやすくなる

相続の場合、不動産の分割はなかなか厄介です。しかし、全員が住居や相続分を確保できることになります。また、等価交換の特例によって、節税対策となります。

複雑な手続きはデベロッパーにお任せできる

等価交換は、土地の所有者とデベロッパーが双方の資力を出し合ってマンション等建物を建築します。

一般的に土地の所有者は、土地の所有権の移転を共有とするのかじょうととするのか、先に所有権移転をするのか、後から所有権移転とするのか等、話し合いによって決めなければならないことがたくさんあります。

しかし、土地をデベロッパーに利用させることで、建物を建築します。一般的に、面倒な手続きと建築全てをデベロッパーが行ってくれます。

等価交換のデメリット

等価交換の交渉が困難

まず、デメリット開設前に、地主とデベロッパーの出資について解説します。土地の市場価格の調査が必要です。地主の出資額は、土地の価格となるからです。

一方、デベロッパーの出資については複雑です。デベロッパーは手続き一切を請け負い、マンション等を建築した後、その空室を埋めるために営業活動等一切を行うのです。

いわゆるこのような広告宣伝費とそれに関わった人件費や手続き費用、これらの経費も利益に還元できないと、企業として成り立ちません。

ですから、デベロッパーの出資金は、建築請負金額、営業経費、広告費、手続き経費等の合計となります。表にしてみると以下のようになります。

人件費・営業活動費・手続き費用等は、地主からすると不透明です。もはやデベロッパーの誠意に賭けるしかないような領域です。

ですから、デベロッパーの出資金についてどのように交渉するかが問題となります。デベロッパーは交渉もプロですから、デベロッパーに有利に話が進みがちですから、出資金の詳細な明細書を提出してもらいましょう。

明細書だけ見ても、その数字が妥当かどうかは、翌わからないことも多いはずです。弁護士・司法書士・税理士等の専門家に契約前に相談することをお勧めします。

また、等価交換の方法は、出資比率による場合と売価還元による方法と２種類あります。順次解説します。

出資比率による方法

等価交換方法は、単純に出資比率によって行ってくれる場合は、一見単純で安心であるかのように見えます。デベロッパーの請負金額は請負契約書等を見せてもらうことで明確になります。

後は、人件費・営業活動費。その他手続き費用について、明瞭にしてもらうことをお勧めします。そして出資金明細書の内容に納得したら、お互いの出資金について案分して等価交換を行います。

このときに、等価交換条件に当てはまるかどうかも問題となります。土地の使用用途は土地と還元床の資金交換なのですから、使用用途についてはクリアします。

後は、交換差額についてです。いわゆる、マンションの土地代金分の部屋を割り当てられるわけです。等価交換でマンション等の等価考課するときの端数の支払いが問題となります。

「土地の代金＞取得したマンション還元床（部屋数）」の場合、代金不足分は土地出費額の20％未満でないと等価交換になりません。

「土地の代金＜取得したマンション還元床（部屋数）」で、不足分の代金を精算した場合は、一般的な購入と同じなので、譲渡・取得税等の税金はかかりません。この場合「等価交換部分についての差額＝0」となります。

契約時に、どうするかを検討し、等価交換の特例に該当するような還元床になるよう契約する必要もあります。

売価還元による方法

売価還元方式は、デベロッパーがマンション等の請負金額に要した費用（人件費・営業活動費等々）を回収して利益を出すために必要な部屋数という物があります。

そこで、売価還元方式だと、デベロッパーの必要な部屋数の残りを地主がもらう形となります。

上手に交渉しないと、デベロッパーばかりが有利な契約となり、還元床が土地の代金分出資金より少なくなったりしますので、出資する市場価格を前もって調べておいて、損をしないよう交渉することをお勧めします。

土地の権利が失われる

等価交換ですから、土地の所有権が異動することを認識しておきましょう。出資比率によって共有部分ができたり、所有権を失ってしまったりする事になります。普通のマンション購入では、土地の所有権も案分されます。

等価交換は、土地を提供する代わりに、マンションをそれに見合った部屋数をもらうわけですから、気をつけないと土地の所有権無しの借地扱いとなってしまうこともあります。

そういった住居部分に見合ったの土地の所有権については、しっかりと確認が必要です。

一般的な不動産投資よりも利益が小さい

一般の不動産投資の時は、自分で建物を建てる必要があります。

一方等価交換は、請負金額が必要なく、土地を出資して融資のリスクを負うことなく不動産投資ができるので、お得な分、一般の不動産投資よりも収益が少なくなるというデメリットもあります。

等価交換の特例の条件を満たし、税金の繰越が毎年できます。その分減価償却費が小さくなります。

賃貸の収益から控除される金額が減少するわけですから、毎年の賃貸収益の課税所得が特例を受けない場合と比べて高くなり、所得税・住民税も高くなります。

相続等で土地を売って、そのお金を元手に融資無し・あるいは少ない融資でマンションを建てることができるような場合は、等価交換の特例を利用したときと、利用しないときで、減価償却費や利回りを計算してみて、どちらがお得か、比較検討することをお勧めします。

デベロッパーを選ぶとき注意すること

デベロッパーを選ぶときに最も注意すべきことは、その会社の業績と信用性、そしてその会社が立てるマンション等の施工実績と施工例をしっかりと調べるのも重要です。

等価交換の取引をして、土地の名義を変更した後に倒産されたり、逃げられたりしては大変なので実績の多い信頼できる会社をデベロッパーとして選びましょう。

また、その会社のマンション等の施工実績を見て、自分の好みに合った物件を建ててくれるのかどうかの確認も重要です。自分の住まいとして利用する場合は、とくにその辺を慎重に吟味しましょう。

そういった意味でも、デベロッパーを決めるときは、納得できるまで十分に担当者と話して、経験豊かなデベロッパーを探しましょう。

等価交換に向いている土地

等価交換の時の出資金は、土地の市場価格となります。つまり、土地の市場価格が高ければ高いほど、等価交換の時に有利となります。

つまり、土地が高く売れるためには、利便性の良い土地で、地盤も良く、接道部分が広く、接道の幅員も十分（４ｍ以上）で、日当たり良し、土地の形状も良い、そんな土地として優秀であればあるほど、市場価値が高い土地といえます。

そういった土地は、一般的に路線価が周囲よりも高く設定されています。但し路線価は市場価格とは異なりますので、あくまで自分の土地の評価額を知る参考にして下さい。

極端に周囲よりも路線価が低い場合は、何か問題があると思った方が良いでしょう。また、マンション等建設予定地になるような不動産投資に向いている土地は、100坪以上の広大な土地がお勧めです。

狭い土地では、マンション等建設には不適当ですし、高層マンション用の狭い土地だったとしても、その土地の市場価格が建物1室と等価交換しても、住居部分の1部屋を確保するだけの資金に満たないかもしれません。

好立地で広い空き地は、デベロッパーの方から話を持ちかけてくることもあります。

まとめ

不動産投資と聞くと敷居が高いと思う方も良いかもしれませんが、融資のリスクを負わずに不動産投資が始められるのなら、等価交換の特例利用を検討してみるのもお勧めです。

但し、等価交換制度を利用する場合は、普通に自分で融資のリスクを負ってマンション等を建設するよりも、税金面で優遇されている分、利回りが少ないこともあります。

利回りや税金面について、シュミレーションしてみましょう。細かい計算については、税理士等お金の専門家に相談して、一番お得な方法を選択するのがお勧めです。

100坪以上の高大で好立地の土地をお持ちの場合は、等価交換の特例を利用して融資のリスク無しに不動産投資を始めるチャンスを得たと思って、一度専門家に相談してみることをお勧めします。

つまり、「正常な判断ができなくなってしまったと医師が認める認知症」になってしまった親が不動産を売ってしまった場合、あるいは買ってしまった場合、その契約は無効となります。

親の意思が不確かなまま、子供が代理人になって売買契約した場合も同様です。

そうなると困った事態が起ります。

例えば、親が病気になって認知症が疑われるような場合、遠くに住んでいる子供が親の面倒を看る、あるいは施設に入れるようなことはよくあります。

そんな時に、誰も住まなくなった実家を売却したいと思ったとしても、もはやその時、親名義の家を売ることができないのです。親の意思能力が不透明だからです。

では、そんな時はどうしたら良いのでしょう。

この記事では、そのような認知症になった親の不動産を売却する方法を解説します。

敷居が低くなった成年後見人制度

「成年後見人制度」という制度があります。

認知症や知的障害等、正常な判断を下せなくなった人の代わりに、その人が不利益を被らないように、また利益となる判断を代ってしてあげる人を法的に定めることのできる制度です。

平成28年5月に施行された「成年後見制度の利用の促進に関する法律」の影響で、後見人制度が大きく変わりました。

日本は今、超高齢者社会です。

さらに、核家族化が進み、結婚年齢も上昇し、一人暮らしの高齢者や、一人暮らしの高齢者がその親を介護するという老々介護の問題も大きな社会問題となってきています。

そんな社会問題を解決するために、国が本気で取り組み始めました。

行政が動くには、まずは総合的観点からの法改正が必要になってきます。

• 高齢者のための高齢者関係の法律
• 老人福祉法の法律
• 介護保険法･･･････････etc．

これらの福祉関係の法律を時代に即したものに改正したのです。

高齢者社会の核家族社会で、高齢者が安心してくれせるための重要な制度として、後見人制度です。

今まで後見人は、配偶者や子、その他４等親以内の親族、第三者は弁護士や司法書士・社会福祉士等の専門家でなければなりませんでした。

しかし、配偶者や４親等以内の親族が後見人になるのが難しいご時世になりました。

後見人には年齢制限もあるのです。また、士業や専門家は費用がかかります。

年金暮らしの高齢者が安心して後見人制度を利用するには、経済的な問題も大きな問題なのです。

そこで、市区町村の後見人制度の取り組みを自治体レベルで行えるよう、法改正を行って、自治体レベルで「後見人制度」の敷居を低くする活動を推進していきました。

そこでぶつかったのでが、法律の壁。それで、国が法改正に乗り出したというわけです。

その結果、認知症等の高齢者が、後見制度を利用しやすくなりました。

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成年後見人とはどういうもの？

とはいえ、今の60代以上の高齢者は、「親は子供が面倒を看るのが当たり前」の時代に未成年期を育ってきました。

だから、彼らの親は子供達の誰かが面倒を看ています。あるいは兄弟姉妹でお金を出し合って親を施設に入れていたりもします。

つまり、成年後見人制度を親のために利用する感覚が無いのです。そこで、まずは成年後見人について解説しましょう。

まずは、成年後見人制度の注意点から解説します。今後、成年後見人が必要な親のことを「ご本人」といいます。

成年後見人制度を利用するときのご本人の注意点

成年後見人等が必要になったと周囲にばれたら困る人たちがいます。

• 医師や弁護士等の資格を持っている方の場合は、資格の欠格事由となる
• 会社役員の場合も役員でいられなくなる
• 生前贈与ができなくなる

成年後見人が必要になったという事は、「正常な意思能力（判断能力）が低下した」と言うことを公言しているようなものだからです。

正常な意思能力が必要な仕事の資格や役職は、剥奪となります。

一般的に、例え平社員でもパートでも、会社の責任ある通常業務はできなくなります。

仕事を失うことで気力喪失から、一気に認知症が進んでしまうことがありますので、軽い認知症で、安易に成年後見人制度の利用を決めるのはお勧めできません。

周囲に迷惑をかけて良いわけではありませんが、周囲が思いやりを持って協力することで、高齢者の認知症の進行を遅らせ、少しでも長く活き活きと仕事をしてもらうこともできるからです。

医師の診断書が重要

しかし、一般的な日常生活、身体的な疾患、その他認知症等の精神的な部分で衣食住が自分でできなくなったら、後見人等の保護が必要といえます。そうなったらまずは医師に相談しましょう。

その大切な診断をする医師は、できるだけご本人をよく知るかかりつけ医をお勧めします。

意思能力は人によって個人差があります。「普段の意思能力よりも低下したかどうか」の判断なのですから普段のご本人をよく知り、ご本人に親身になってくれる医師がお勧めです。

そのような医師は一朝一夕では巡り会えないので、成人病予防が必要となるアラフィフ世代になったら、かかりつけ医を持つ事をお勧めします。

成年後見人になるときには覚悟が必要

また、成年後見人は本人の意思能力が回復するか死亡するまでの長期間つづく仕事となります。

だから、会社のように自己都合で退職するようにはいきません。替えの効かない責任の重い大変な仕事です。

成年後見人の仕事はこの事を理解して、覚悟を持って引き受ける必要があります。

さらに本人が必要とする支援内容によっては、弁護士・司法書士・社会福祉士等の専門家の力を借りなければならないこともあります。

資産が多い人、認知症が想い人、病気や障害を持っている人等、親族の人間関係が複雑だったり、さまざまな困難な事情が複雑に絡んでいるようなケースの場合が該当します。

成年後見人の種類

成年後見人は、「法定後見人制度」「任意後見人制度」の2種類あります。

法定後見人と任意後見人の違いを表に表してみました。

法定後見人

法定後見人は、家庭裁判所が医師の診断書によって、意思（判断）能力が低下した人に裁判所が選任します。

裁判所は、ご本人のおかれている状況を鑑みて、後見人を専任したいと申立てた人の候補者を参考にして、しっかりと調査して、ご本人に相応しいと思われる後見人を選任します。

意思能力とは、法的な効果を生じる行為の判断のことを言います。

法律行為に関係ない、衣食住に関する好き嫌いや趣味趣向等の簡単な想いについては対象外です。

法定後見人の種類

法定後見人には、3種類あります。

後見人、保佐人、補助人には、被後見人（後見人がサポートする人）の症状に応じてどの程度の後見人が適当かを裁判所が判断します。

一般的には、配偶者や子、その他4親等以内の親族が多いのですが、ご本人の事情によっては、司法書士・弁護士・社会福祉士等の第三者が成年後見人になった例もあります。

裁判所は、選任申立人の候補の中から、本人との人間関係や利益関係、その他経歴・犯歴・年齢や人格等を十分に吟味して選任します。

高齢の場合は、選ばれないことの方が多いのですが、事情によっては複数人を選任することでカバーすることもあります。

候補者に適当な人材がいない場合、必要とあらば、裁判所が第三者の候補を立てて選任することもあります。

サポートとは、本人に利益となることだけです。法定後見人が自由に好き勝手にできるわけではありません。

後見人・保佐人・補助人は、サポートの範囲が異なるのですが、その判断の根拠は、ご本人の意思能力のレベルによって決まります。

その後本人の意思能力の診断については、医師の診断書・鑑定書です。

では、後見人と保佐人・補助人のサポート範囲を解説しましょう。

後見人とは

重症の認知症になって、「本人の意思能力が無い」と医師が診断した場合、配偶者や子供をはじめ4親等以内の親族、検察官や市区町村等が死の診断書を添えて申し立てを行って、財産の管理を行います。財産管理を行い、財産の処分や、本人や他の親族等が行ってしまった本人にとって不利益な法的効果の取消し等を行う権限を持つ人です。

意思能力とは、法的な効果を伴う判断のことです。

そして、後継人ができると不動産売買等の法的な行為を被後見人（本人）に代って行う事ができます。

保佐人とは

保佐人は、意思能力が「著しく不十分」であると医師が診断した場合に選任することができます。

保佐人は、後見人と違って全ての代理権があるわけではありません。

保佐人は、ご本人が法的な行為を何かをする場合、同意権を持つに過ぎません。

保佐人がついたご本人は、法的な行為を自分で行いますが、それには保佐人の同意が必須です。保佐人がご本人に同行して、ご本人の法的行為を補佐することもあります。

ご本人が法的行為をする場合、法的行為には、ご本人の利益になる事、不利益になる事があります。

ですから、同意不同意の理由に関しては一般的に家庭裁判所が確認します。

保佐人がご本人の法的行為の同意をした場合は、裁判所への報告が必要となります。裁判所から送られる「保佐事務紹介書」に回答する形をとるのが一般的です。資産が多い場合は、資産報告書が別途必要です。

持病がある場合は、ご本人の症状の報告書（医師の診断書や介護関係の書類等）も別途必要となります。

不動産の売買については、その売買の必要性に関する理由も報告が必要です。

とくに住居については、その売買は本人の生活に大きく影響を及ぼすので、その理由について裁判所にその理由を届け出て事前に許可をもらう必要があります。

補助人とは

本人の意思能力が「不十分」と医師が診断した場合は、補助人をつけることができます。

補助人の候補の範囲は、後見人・保佐人と同様です。

補助人の場合は、同意見。取消権についても裁判所の許可が必要です。

補助人に関しては、本人の補助行為を行うには、イチイチ裁判所に許可を得なければなりません。

任意後見人制度

任意後見人の場合、本人が指定した人が後見人になれます。

裁判所の審査は要りません。しかし、本人の意思がしっかりしているとき（認知症になる前）に成年後見人を定め、将来成年後見人となる人と一緒に公証役場に行って、ご本人の成年後見人指定と、その指定された本人が成年後見人を引き受けたことを公正証書に記しておく必要があります。

口約束ではいざという時に効力を発しないので、公正証書にすることを忘れないようにしましょう。

そして、いざという時、それは、ご本人に後見人が必要となったときなのです。

そのいざというときに、公正証書を裁判所に提出して、裁判書の決定を得る必要があります。

不動産売買をする場合の成年後見人選任までの流れ

認知症になってしまった親の不動産の売買をしたい場合は、不動産売買の前に、まずは成年後見人の選任が必要です。

かかりつけ医を持とう

本人の意思能力についての判断は医師の診断書にかかっています。

「まだらぼけ」の場合もありますので、本当に本人のことを多角的に観察して十分に意思能力を判断してくれる医師の存在も重要になってきます。

そのために、親が高齢の場合は、かかりつけ医がいるかどうかを確認し、かかりつけ医がいない場合は、できるだけ早い時期にかかりつけ医を持つようにしましょう。

高齢化社会になった今、持病を持たない人は少ないので、多くの場合かかりつけ医は重要です。

かかりつけ医が必要な理由

高齢者の核家族化が進行している現在、本人の普段の生活習慣や趣味・趣向、性格、普段から楽しいと思うこと、将来的な想い等は、親族よりもかかりつけ医や老人会のお友達、ヘルパーさん、介護士さんの方が詳しいことも多いのです。

本人の利益とは財産的なことばかりではなく、想いについても不動産売買には重要です。「認知症だからわからない」とは限りません。

ふとしたことで意識がはっきりすることもあります。無意識に感じることもあります。

認知症には、周囲の思いやりやご本人の満足度が病気の進行を決めてしまうので、ご本人の幸せのためには、ご本人をよく知っているかかりつけ医の診断によって成年後見人を選択するかどうかの判断を下すことが重要なのです。

成年後見人決定までの流れ

本人の住所管轄の家庭裁判所に後見開始の申立てをする

↓

家庭裁判所の調査（候補者の本人との人間関係や経歴・人格等の調査。）
※本人の意思能力（判断応力）を精神鑑定によって行うことが必要な場合あり
（鑑定料5～10万円）

↓

調査結果によって、裁判所が審判を行う

↓

審判の結果通知
成年後見人には、欠格事由があります。その欠格事由を認識しておく必要があります。

↓

成年後見人選任

↓

家庭裁判所の許可

法定後見人にかかる費用

一般的なケースの費用

成年後見人にかかる手続き費用は、どのくらいかかるのでしょう。

法定後見人は、本人の代わりに法律行為を行ったり、同意したりする人ですから、身元がしっかりした人である証明が必要です。

家庭裁判所の印紙代（800円）・結果を知らせる返信用切手代（3,000円～5,000円）・戸籍謄本代、登録手数料等の費用がだいたい1万円くらいかかります（下記表参照）。

［引用元］成年後見制度の現状H30年｜厚生労働省（PDF）

通常、かかりつけの医師の診断書ですが、かかりつけ医がいなくて普段の様子がわからない場合で、認知症の判断が難しい場合は、精神鑑定することもあります。

高齢化社会のため、多くの高齢者が何かしらの持病を持っています。

そして、現在の医療制度はかかりつけ医を持たないと大病院にかかれないシステムになっていますので、その可能性は全体の10％程度といわれています。

精神鑑定の料金は、5～10万円で、医師によって異なります。

また、裁判所の手続きは非常に煩雑なので専門家にお願いする方が簡単です。その場合は、専門家の費用も別途かかります。

例外的なケースの費用

また、法定後見人の報酬は、親族の場合は一般的に無料です。

しかし、付き合いのない親族、その他さまざまな事情で親族でも費用を請求されることもあります。そういった場合は裁判所が、成年後見人の事情を鑑みて報酬を決定します。

弁護士等の専門家の場合は、東京家庭裁判所による「成年後見人等の報酬額のめやす」によると基本報酬は月額2万円とされています。

しかし、管理財産が多い場合は事務手続きも煩雑となるので、その場合は報酬額が高くなります。

• 資産額1,000万～5,000万円の場合は3～4万円
• 資産額5,000万円以上の場合は5～6万円

その他、成年後見人等事務だけでなく、心身の監護等の特別な事情があった場合は上記金額の範囲において50％未満の範囲で付加金が追加され、報酬が増額されます。

認知症のための徘徊防止、何でも飲み込んでしまうような行動監視等、さまざまな事情で困難な、あるいはつきっきりのお世話が必要な場合等が「監護等特別な事情」に含まれます。

認知症の親の不動産売買の手続き

成年後見人の選任が行われたら、不動産の売買です。一番代理権限の多い後見人なら、何でも出きるわけではありません。

本人の利益になる事だけです。不動産売買の場合は、本人の利益になるものというと、次のようなケースです。

後見人は、定期的に本人の状態や財産状況を裁判所に報告しなければなりません。先述しましたが、とくに住居売買の場合は、本人の利益に大きく影響しますので、正当な理由が必要であり、家庭裁判所の許可も必要です。

さらに、売買代金の清算後、その使用用途、預金先等、報告が必要となります。売買契約書、清算や所有権移転登記まで、細かい報告を裁判所にしなければなりません。

成年後見人がご本人（親）の不動産を売買する場合は、裁判所への報告手続きも含め、知人の司法書士がいるときは、司法書士に相談するのもお勧めです。

不動産売買に関して親族の複雑な事情がある場合は、知人の司法書士や弁護士に相談するのが一番です。

しかし、複雑な事情もなく、士業の知人もいない時は、不動産会社が手続きを代行してくれる場合もありますので、不動産会社に相談するのもお勧めです。

まとめ

いかがでしたか？

不動産の名義人が認知症になってしまった場合でも、成年後見人制度を利用すれば、不動産の売買を行う事ができることをご理解いただけたでしょうか。

しかし、成年後見人制度は何だか難しそう･･･と感じた方は、市区町村に相談してみるのもお勧めです。

市区町村が身寄りのいない人、親族の成年後見が困難な方の後見人になってくれる「市民後見人制度」もあります。

市区町村にお住まいの独り暮らしの高齢者等のための市民貢献支援制度です。研修を行った成年後見人希望の人が住所管轄の市区町村に登録しています。

登録した市区町村の高齢者の後見人に、同じ市区町村に住む人がなるという住民相互の支援制度なのです。

このような支援制度を行っている市区町村は、後見人制度に係るさまざまな費用を援助する制度もあります。

まだまだ43都道府県全ての自治体が行っているわけではありませんが、親が認知症になったときは不動産売買には絶対に後見人制度が必要になってきますので、まずは市区町村に相談してみてはいかがでしょう。

ただし、市民後見人は、複雑なトラブルを解決するような法的な知識を持つ専門家ではないので、多額な資産（多くの不動産）を有していたり、親族間のトラブルがある場合は、専門家に相談することをお勧めします。

まずは、お住まいの市区町村の福祉課に相談して、市民後見人制度が実施されているかどうか、前もって調べておくのもお勧めですよ。

ここでは建物価値の算出方法や、古家を売却するときのリスク、古家を高く売るための賢い売却方法などをご紹介します。

築何年から古家になるの？

新築以外は中古となるのですが、古いという感覚は人それぞれ異なります。そのため何年以上経ったら古家になるという明確な基準はありません。

例えば、築100年以上経過している歴史的建造物でも古さを感じないこともあれば、築年数がさほど古くなくても使用状況がよくなければ古さを感じることもあります。

そこで古家の判断として、建物の物理的な寿命の観点から税法によって一定に規定された耐用年数が判断のうえで目安となります。

木造建造物の耐用年数は22年なので、築22年を超えると古い建物という認識が一般的です。また、キッチンやバスシステムなどの建物設備は、10年単位でみるとデザインや性能が大きく変わっているので、築20年以上だとやはり古さを感じることが多くあります。

法定耐用年数と経済耐用年数

一般的によく知られている耐用年数として、税法上の耐用年数に該当する「法定耐用年数」があり、物理的な寿命の観点から税法によって次の表のとおりに法定耐用年数が定められています。

もうひとつは、不動産鑑定評価に使う「経済耐用年数」があり、新築から無価値になるまでを「物理的要因」「機能的要因」「経済的要因」により表したもので、建物が経済的な価値を持つのはあと何年か？あと何年で無価値になるか？を評価したものをいいます。

建てられた時期や工法などが一緒でも、利用状況によって建物の傷みに差が生じるため前述した3つの要因を総合的に勘案して、建物が経済的に稼働できる残りの寿命を不動産鑑定士が判定し、建物状態によっては法定耐用年数より長い期間で判定されることもあります。

新築物件っていつまで言うの？

新築と言えば、新しく建てられたまだ誰も住んでいない家を想像すると思いますが、「誰も住んでいなければ何年経っていても新築なのか？」というと、そうではありません。

住宅の品質確保の促進等に関する法律によると、「新築住宅とは、新たに建設された住宅で、まだ人の居住の用に供したことのないもの（建設工事の完了の日から起算して1年を経過したものを除く）」と記載されています。

1. 過去に誰も入居したことがない建物
2. 建築後1年未満の建物

マンションの耐震基準は旧耐震基準？新耐震基準？

マンションの場合、法定耐用年数の他に注視すべきポイントは建物が旧耐震基準か？新耐震基準か？ということです。

昭和56年6月に耐震基準の大幅な改正があり、建物の倒壊回避や建物内の人名っ救助が重要視され、旧耐震基準では震度5程度に耐えうることが基準でしたが、新耐震では比較的よく起きる中程度の地震で軽度なひび割れ程度、震度6～7程度でも崩壊・倒壊しないことが求められる基準に引き上げられました。

建築確認済証の交付が改正以前の建物を旧耐震基準、この以降の建物を新耐震基準といい、旧耐震基準の建物は古さを感じられるようになりました。

そのためマンションの場合は、耐用年数を超過していなくても安心ではなく「旧耐震基準に該当していないか？」も確認する必要があります。

RC造やSRC造のマンションだと法定耐用年数は47年なので、耐用年数を目安とすると昭和49年以降（※令和2年時点）なら大丈夫のように思いますが、耐震基準を目安にすると、昭和56年以前の建物は古家と感じられるようになりました。

旧耐震基準だと住宅ローンが使えない？

銀行等が住宅ローン融資をする際に物件に対して様々な基準を設けています。マンションの場合だと、旧耐震基準は融資できないという銀行が多く、住宅ローンを組んで購入を考えている人へは売却が難しいことがあります。

しかし、旧耐震基準のマンションでも耐震評価基準を満たしていることを証明する耐震基準適合証明書を取得できれば融資が可能になります。管理組合が耐震基準を実施し、適切な耐震補強工事をしていたり、過去に同じマンションで耐震基準適合証明書が発行された実績があれば問題なく取得できる可能性があります。

また、耐震補強工事を実施していないマンションでも、次の条件を満たしている場合は耐震診断適合証明書を取得できる可能性があります。

• 5階建て以下
• 鉄筋コンクリート増の建物
• 壁式構造（柱や梁ではなく、壁で建物を支える構造）
• 地形が要
• 設計図書の閲覧が可能

古家で売却するメリットとは

古家のままで売却する時のメリットは、建物解体費やリフォーム費用をかけずに現況のままで売却することができるので余計な費用が掛かりません。一戸建なら樹木や庭石などもそのままで売却できますし、庭いじりが好きな人からしたらプラス評価になることもあります。

また、古家があることで固定資産税・都市計画税の負担額が軽減される「住宅用地の特例」が適用されます。更地にしてしまうと特例が適用されなくなるので、古家が売却できるまでは税金を抑えたいという人にはメリットとなります。

購入希望者からすると、そのままリフォームして利用を検討している人でも建て直しを検討している人でも、建物があることで日当たりや住宅の大きさが分かりやすいというメリットがあります。

古家に潜む怖いリスク

2020年4月から民法が改正されて、今まで不動産を売却した後の不具合に関する定めであった「瑕疵担保責任」から「契約不適合責任」に変更されました。瑕疵担保責任では損害賠償請求や契約解除を求めることができましたが、修理・代替物等の請求や代金減額はできませんでした。

しかし契約不適合責任に変わり、契約の内容に適合しないときは、修理や代物請求などの追完請求や代金減額請求することができるようになり、引き渡し後に買主から請求される範囲が広がりました。

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瑕疵担保責任では、引き渡しする前には気がつかなかった不具合（隠れた瑕疵）があった場合に売主が買主に対して負う責任で、主に雨漏りやシロアリによる柱の損傷、水道管の老朽化による水漏れなどでしたが、契約不適合責任では買主は契約書に記載のない傷や不具合があれば、その事実をもとに契約不適合責任の履行を求めることが可能です。

古家の場合、全ての傷や不具合を契約書に記載するのは現実的に難しく、契約不適合責任に改正されたことで売主のリスクが大幅に増えたことになります。

古家の賢い売却方法とは

住宅ローンの借入問題で購入者がなかなか見つからないことや、引き渡しをした後も心配が残る契約不適合責任のリスクなどを回避して、古家を賢く売却する方法をご紹介致します。

古家を解体して更地で売却

古家があることによって契約不適合責任のリスクが高まるため、建物を解体することでリスクを回避することができます。更地にすることで土地が大きく見えたり、購入検討者が物件を見学時に古家が残っている状態より印象がよく、建て替えを検討している購入希望者なら古家を解体する費用の心配もなくなるので成約率も向上します。

古家の多くは建物価値は評価されないため不動産価格は原則として土地代金です。そのため、解体したことで建物分の価格が下がるという事はありません。

デメリットとして、建物解体費を準備する必要があります。一般的に木造2階建の解体費は200万円～300万円程度かかり、前面道路が狭くて大型トラックや重機が入らない古家だと更に割高になります。

資金を確保するために古家を売却することにしたのに、売却するために先行して手出しで大金をかけて解体してもすぐに売れるという保証がないことが懸念されるところです。

リフォームをしてから売却

故障や不具合を修理したり、引き渡した後に故障が指摘される可能性がある場所を修理することで、契約不適合責任を軽減することができます。また、新築同様にリフォームすることで印象が良くなり成約率が向上します。

デメリットとして、建物解体同様に先行して手出しで大金を準備する必要があったり、リフォームしても古家の築年数は変わらないため旧耐震基準のマンションなどだと住宅ローンの借り入れ問題は依然残ったままとなってしまします。

またリフォームの仕様に関しては、購入者の好みがあるので逆効果になってしまう懸念があります。

不動産会社へ売却

不動産会社の買取の場合、古家を売却した際の住宅ローンの借入問題や契約不適合責任といったリスクは一切ありません。分かりやすく言うと、売却した後はノークレーム・ノーリターンで安心です。買取の相談をしてから現金化まで、通常約1ヶ月程度なので早期に確実に売却することができます。

デメリットとして、一般の市場で売却する時よりも売却価格が下回ってしまいます。

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まとめ

古家を売却するときの「リスク」をどう考えるか？がポイントになります。

ご自身でリフォームや解体の費用と手間かけ、一定期間の販売期間を設けることができ、引き渡し後の補償問題などのリスクを負うことで、一般市場で少しでも高く売却できるように進めていくか？

または、売却価格は若干下がってしまうけど、費用や補償、成約までの販売期間など一切の負担や、引き渡し後の補償リスクを避け、ノークレーム・ノーリターンで安心を求めるか？

リスクを知ったうえで、あとから「こんなはずじゃなかった…」といった事にならないように専門家に一度相談されることをお薦め致します。

それでも買主が不動産を取得した翌年5月頃に「未申告の贈与税」の請求納付書が税務署から届いてしまうことがあります。

親子間売買の契約だからといって、身内価格で市場よりもかなり安い価格設定で取引した場合、このような税金徴収が起ってしまいます。

贈与税は相続税に比べて非常に高いので大きな出費となります。しっかり手続きをしたのにどうしてでしょう？

これは税務署の手違いではありません。「みなし贈与」の税徴収なのです。

どうしてこのようなことが起ってしまうのか、どうしたらみなし贈与のリスクを避けることができるのか、この記事では詳しく解説していきます。

親子間売買でみなし贈与にされないための３つの注意点

親子間売買を行うなら、贈与でないことを証明するために次の3つを行う必要があります。注意事項とそうするべき理由について表でまとめてみました。

さて、上記表を見て多くの方が「適正価格ってなに？」と思ったのではないでしょうか？「親子だから、親族だから」と思わず親子価格や親族価格といった市場価格（時価）よりも格安価格で取引してしまったら「適正価格」にはならない事が多いとお考え下さい。

このような場合、税務署から「みなし贈与」扱いされてしまう可能性が高くなります。しかし適正価格＝市場価格とも言い切れません。

適正価格については、後で解説します。

国税は「みなし贈与税」を取りたい

国税は、少しでも税収を多くしようと「みなし贈与税」という制度を作っています。でも、不動産の売買やその価格について申告するのを忘れていても税務署からみなし贈与税を徴収されてしまうこともあります。どうして税務署にバレてしまうのでしょう。

国税は、「払うべき税金を逃れることを許さない」という精神で、逃さず税金を徴収する仕組みを作っているのです。

国税に不動産売買をしたことがバレてしまう理由

では、どうして売買契約の金額まで国税にバレてしまうのかを解説しましょう。

税務署と法務局は非常に密接な関係にあって、不動産の所有権移転があると同時に管轄税務署に連絡が行きます。固定資産税を徴収するため、毎年1月1日の不動産所有権者情報をもれなく取得できるようにする仕組みです。

買主は法務局で所有権移転手続きをするときに、所有権移転の原因関係証明書（所有権を移転する理由を証明する書類）として売買契約書を、所有権移転登記申請書に添付しなければなりません。

売買契約書が法務局の添付書類についているのですから、不動産の所有権移転手続き完了とともに、そのデータが税務署にも届くという仕組みです。

その売買契約書の取引価格が適正価格でなければ、「相続税の脱税対策では？」と税務署は勘ぐってしまうのです。

国税の認識から生まれた「みなし贈与」とは？

ここで、税務署に「相続税の脱税対策の贈与では？」と思われない価格が適正価格です。

いわゆる市場価格ですが、市場価格は時価のようなもので法律で一律に定められているものではありません。

税務署（国税）が認識する「適正価格」と売買契約の取引価格にズレが生じて、税務署の職員が「安すぎる！」と感じれば不動産の適正価格との差額を贈与とみなして、税務署職員は未申告の贈与税を徴収する処分を決定してしまいます。

この税務署職員が「適正価格」だと思っている価格に、明確な基準がないから予期せぬ「みなし贈与税徴収！」なんてことになるのです。

ここで、なぜ「みなし贈与」かというと、形式上でも売買契約書があるのですから、売主と買主には贈与の意識はありません。しかし、税務署が売買でも適正価格との差額を贈与とみなしているのだから、便宜上「（贈与とみなした）みなし贈与税」という言葉が生まれたわけです。

みなし贈与税の計算式は、「みなし贈与課税対象額＝贈与税課税対象額」として、普通の贈与税の税率になります。

みなし贈与と疑われない適正価格とは？

先述したように、適正価格に関する法律はありません。税務署に有無を言わせない適正価格とは、いったいどのように設定すればよいのでしょう？

税務署に有無を言わせないためには、法律に適応する必要がありますが、適正価格に合致する法律はありません。固定資産税の参考になっている路線価（路線価がない地域は評価倍率）と市場価格は、多くの場合異なります。

規定がない場合、日本では判例・裁判例を参考にします。

裁判で適正価格を争う場合、不動産鑑定士の評価が基準となります。しかし、不動産鑑定士の依頼料は非常に高価です。土地、土地と建物、土地の用途や広さ等々によって価格はさまざまですが、20万～80万円ほどといった感じでしょうか。

しかし裁判ではないので、複数の不動産業者の査定の平均値、不動産の一括査定サイトでの査定価格の平均値を適正価格に挙げることで代用できます。

各不動産業者は、実際に不動産を見てその不動産に適した市場価格を算出しているからです。

【参考】不動産会社が考える「適正価格」

不動産業者は、不動産物件の売買の際の評価額に関する意見を述べるときには、宅地建物取引業法第34条の2により、その根拠を明らかにしなければなりません。その際には仲介手数料についての説明も欠かせません。評価額に関する根拠とは、下記表のような内容です。

しかし上記表は、不動産業者が評価額の意見を述べるときの根拠を参考にして算出した価格です。需要（買手）と供給（売主）のバランスによって、この価格は状況に応じて変動していきます。

状況とは、その物件の周囲の環境や立地、利便性、デザイン、築年数、世の中の景気の状況等々、さまざまな要素を総合的に加味した評価によって左右されます。世代や家族構成によっても異なってきます。これら総合的な評価が加味された結果、需要と供給のバランスによって価格が変動し、最終的に売主と買主の合意によって不動産の価格は決定するのです。これが市場価格です。

裁判例による適正価格

東京地方裁判所の裁判例を紹介します。

事件番号 平成18年（行ウ）第562号/　裁判年月日　平成19年8月23日/　法廷名　東京地裁/　裁判種別　判決

この裁判例から、「適正価格」のみなし贈与とみられる「著しく低い価格」の基準ができたといえる。

この裁判によって相続税評価額の80％未満の低価格の場合は「著しく低い価格」という「みなし贈与」となる売買価格の基準が明確になったといえます。

そもそもみなし贈与は、所得格差の公平性を維持するために悪質な「相続税逃れ」、いわばお金持ちの税金逃れ等を取り締まるための制度です。

だから、ものすごいお金持ちが少し低い価格で取引をした場合と、低所得者が裕福な叔父から生きていくために低額で戸建を譲り受けた場合を同一に見てはいけません。

同じ価格で不動産売買取引が行われたとしても、ものすごいお金持ちの買主と、低所得者の買主では、社会通念によって状況が全く異なるということです。

総合判断｜適正価格とは？

不動産の親子間売買の設定価格は、価格だけでなく、売買をするに至った経緯、所得水準、その他諸々の事情を勘案して、総合的判断が必要とわかりました。

その基礎となる判断は以下です。

以上を参考に算出した上で、親子間売買に至った経緯や、買主の経済的事情や、それらの事情を考慮して社会通念上「著しく低い価格」でないと判断された価格という事になります。

しかし、社会通念の感覚には、育った環境や感じ方、性格等によって個人差がありますので、例外はたくさんありそうですね。

適正価格にも社会通念によって例外がある

令和2年4月1日、国税庁は、個々の事情の例外規定(No.4423 著しく低い価額で財産を譲り受けたとき[令和2年4月1日現在法令等])を発表しました。

また明確な社会通念の指標ができました。

例えば、養育費や慰謝料を支払えない息子と離婚してシングルマザーとなってしまう嫁と孫に対して、少しでも生活の糧になるようにと低額でマンションを譲渡することもあります。

シングルマザーとなる嫁は、生活力がなく低所得者であるため、資力の関係上、不動産を相続税評価額の80％未満の低額で譲渡するしか方法がありません。

このような事情の場合は、適正価格に満たない部分の差額を「みなし贈与」と判断して贈与税を徴収するのではなく、例外的に売買契約とみなされるのです。どうしてかというと、義父の不動産をわざわざ嫁と孫に売ることにした経緯に注目されたからです。

数日後に息子夫婦が離婚します。息子を扶養している親が、息子が支払うべき養育費に充てるために、著しく低額の不動産の譲渡（売買）を行った場合、適正価格との差額分は、息子の債務（養育費・慰謝料）に充てられます。

だから、このような場合は社会通念上、相続税逃れのためのみなし贈与は不適当です。息子の債務（養育費・慰謝料）を親が肩代わりしたにすぎないのです。

息子の債務の支払分を「適正価格との差額」として、みなし贈与として贈与税が徴収されては社会通念上、あまりにも理不尽でしょう。

このように、売買に至った経緯による判断は非常に重要です。

みなし贈与の徴収は、相続税逃れを摘発するのが目的なのです。この法の趣旨を覚えておいてください。

明らかに適正価格の枠からはみ出してしまっても、そうなるに至った社会通念上例外処置が適当と思われるような事情がある場合は、税務署にその事情を理解してもらわなければなりません。

例外的な処置をしてもらえるよう、売買に至った経緯や所得証明等を用意して、管轄の税務署に前もって事情を説明し、理解してもらうことが必要です。

親子間売買は住宅ローンが通りにくい

「相続を待っていれば手に入るような親子・親族間の不動産売買をわざわざ行うからには、何かしら理由があるのかもしれない」と思うのが人情です。

そして、何か事情があるなら力になってあげようという善意ではなく、意地悪く勘ぐり税金を徴収しようとするのが国税法ですから、金融機関もその考え方に右にならえしてしまうのが一般的です。

理由は、もしも違法な相続税逃れの不動産売買だった場合に、何も知らずに住宅ローン等の融資をしてしまったら、後から脱税逃れに荷担した不正融資であるかのように金融庁から疑われてしまうリスクを金融機関は恐れているからです。

以上の理由で、一概にはいえないものの親子間売買に関する住宅ローンの融資は、通常の不動産売買の融資よりも審査が厳しくなることを認識しておきましょう。

住宅ローンが借りられないとなるとプロパー融資となります。住宅ローンだと1％以下が多いこのご時世にプロパー融資は2～5％となり、利子だけでも大きな差額です。しかもプロパー融資は利子を含めた返済額が大きいので、住宅ローンよりも借入枠が低くなります。

でも、国税庁のみなし贈与の例外があるように、その例外に該当する相続税逃れではない親子間売買にする事情があるケースが多いのも実情です。

親子間売買で住宅ローンを獲得するには、これらの事情を金融機関や保証会社にわかってもらう交渉力が必要となります。

そのためには、金融機関とのパイプの強い大手不動産業者等を仲介者にすると、不動産業者と金融機関の担当者同士の人間関係から、例外的な事情をしっかりと吟味し考慮してもらえるチャンスを得られる可能性が高くなります。

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まとめ

いかがでしたか？

不動産の親子間売買は一見難しそうですが専門家が介入することで、みなし贈与にならない適正価格の設定や住宅ローンの融資承認、低額取引でも例外となる事情があることを税務署に理解してもらうことができます。

これらの交渉は、個人では非常に難しいので専門家に任せるのがお勧めです。

東京都にお住いの30歳の息子様からのご相談。同じく東京都にお住いのご両親が定年を機に、趣味の釣りを楽しむためにセカンドハウスとして静岡県で古民家を取得。昨今のコロナ禍に年齢から不安を感じたご両親は、静岡県のセカンドハウスへ移住を決意する。

東京のご自宅は父が先祖から譲り受けた土地なので、同じく東京にお住いの息子様が守っていきたいとの希望だったが、ご両親の老後資金確保と、特定の子供に贈与して、将来相続が発生した時に兄弟間で揉め事にならないよう第三者へ売却する計画だった。

親子間売買によるメリットとは

今回のようなご相談のケースでは、ご自宅を親子間売買をすることで次のようなメリットがあるのでご紹介致します。

第三者への売却を回避

親子間売買することで、先祖から譲り受けて沢山の思い出が詰まっている自宅を、第三者へ手放すことなく売却代金を手に入れることができます。

相続問題を回避

相続人が複数いる場合、不動産のままだと相続発生した際に「だれが不動産を相続するのか？」という問題が懸念されます。今回だと、相続が発生した場合の法定相続人は4名（母、兄弟3名）です。

4名の間で不動産を相続する人が話し合いで決定すれば問題は起きないのですが、不動産の価値同様の財産を他の3名が受け取れないとなったとき、揉め事に発展する懸念があります。不動産を事前に売却して現金化しておくことで相続が発生した際に均等に相続ができるため、親子間売買をすることで相続での争いを避けることができます。

贈与税を回避

無償で息子に譲り渡すと生前贈与になり「贈与税」が課税されます。親子間売買は通常の商取引と変わらないため贈与に該当せず、贈与税を課せられることはありません。但し、価格が市場と著しく乖離していると「みなし贈与」として課税の対象となりますので注意が必要です。

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親子間売買の住宅ローン相談とその結果

相談に行った結果、金融機関の大半の対応は「不動産会社等の第三者が媒介をする場合でも原則として親子間売買への融資は取り扱いができない」との回答の中で、住宅金融支援機構のフラット35は親子間売買でも取り扱い可能との事だったが年収に対しての最大借入可能額が、今回の売買価格に満たなかった。

また他の金融機関では、ご両親が物件を担保として現在借入をしているなら借入金額を上限として融資検討すると言われたが、借入額は全くないので審査対象外との回答であった。

その他にも、融資検討してくれる金融機関はあるが、「借入金額が売買代金に満たない」こと、「息子様に自動車ローンの借入がある」こと、「不動産を所有している保証人が必要」なこと、「諸経費部分の融資は対象外」であること等の追加条件から親子間売買には融資基準がかなり厳しく、結果として融資可能な金融機関は見つからなかった。

その後、インターネット等で検索して親子間売買を積極的に取り扱っている不動産会社へ数社相談するが、前述の理由から取り扱いは難しいと断られてしまった。

解決スキーム

親子間売買を積極的に取り扱っている不動産会社でも断られてお困りになっているタイミングで、当サイト運営会社へ相談がありました。

息子様が親子間売買を希望されている不動産は賃貸併用住宅であるが半分の部屋が空室になっている状態という事が分かったため、まず空室部分の募集をおこない1ヶ月で満室稼働させました。

その後、当社の提携金融機関に融資を打診。賃料収入を収入合算することで年収からの借入上限額を満たすことに成功。また諸経費の仲介手数料に関して、当社では親子間売買の場合、買主側仲介手数料は無料のため諸経費を圧縮に成功。

親子間売買ではみなし贈与にあたらないよう細心の注意を払う売買価格を時価の範囲内で再度見直しを行い、物件代金と諸経費のフルローン融資を受けて親子間売買が成立。

また当社提携の金融機関には、他の不動産会社から打診してもらったことがあるが否認されたとの事でした。

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その法律が大改正されることによって、不動産の売買はどう変わったのでしょうか？

一言でいうと、今までの「瑕疵担保責任」という概念が改正されて「契約不適合責任」という概念に改正されました。

そこで、この記事では、不動産売買で売る主が不利になってしまうかもしれない契約不適合責任について、瑕疵担保責任との違いとともに徹底解説します。

契約不適合責任とはどういう責任？

契約不適合責任

改正前は「瑕疵担保責任」と呼ばれていたものが、2020年4月19日の民法債権法改正で「契約不適合責任」という言葉に変わりました。

法律の呼び名が変わっただけではなく、売主の担保責任の範囲が大きくなったのです。契約不適合責任とは、品質の不良、品物違い、数や量の不足等契約書に定める内容と異なる商品の納品をしたときに、買主がそれを指摘されたら負うべき賠償責任をいいます。

物品購入の時の債務不履行賠償責任の概念に近づいたといえます。

ちなみに、債務不履行は３つ（三分説）にわけられます。

契約不適合責任も、この３つの責任に関連して責任の取り方が定められています。

後から詳しく解説しますので、覚えておいてくださいね。

瑕疵担保責任の概念廃止の理由

今年の民法改正によってその概念が廃止された瑕疵担保責任の概念廃止の理由から説明しましょう。「瑕疵担保責任」と聞いても、言葉の意味がよくわからない、というのが一番大きな理由です。

不動産投資が盛んになった現代において、外国人との不動産取引も増加し、「瑕疵（かし）」という言葉を外国人が理解できないだけでなく、外国人に尋ねられても日本人が応えられないことも多いからです。

また、「瑕疵」の概念が明確に法で規定されていないことが2番目の理由です。

そもそも法で明記されていない「瑕疵」概念の責任はどうとれば良いのでしょう。それは、瑕疵とは日本の風習的な一面が大きく、長い時間をかけて裁判例で「瑕疵」の概念が形成されていたようなものです。

過去の判例から形成されて一般的になった瑕疵を、不動産流通協会（FRK）の標準契約書より抜粋してみました。

さらに、旧民法で定められていた瑕疵担保責任（民法第570条）の「瑕疵」とは「隠れた瑕疵」です。隠れた瑕疵とは、引き渡しの時に通常では気付かない「瑕疵」があったということであり、買主に重大な過失があった場合は除きます。

瑕疵が隠れていたかどうかの証明も厄介ですが、それ以上に瑕疵の概念の法規定がないことが、今回の法改正で注目されました。

瑕疵には、物理的瑕疵、心理的瑕疵、法律的瑕疵、環境的瑕疵の4種類あります。

瑕疵の概念は、先述したように過去の判例や社会通念上の一般感覚です。立証責任は買主にあるのです。もはや不可能に近い難関な証明責任を買主側が負わされてしまいます。これが買主泣き寝入りの大きな要因となっているのが現状です。

このような外国人から見たら任意規定のような「瑕疵」の概念は、国際的な情勢から不適当であるという判断から、瑕疵担保責任の概念は廃止されたのです。

契約不適合の概念

契約不適合の概念は、わかりにくい「瑕疵」という言葉を使わず、「不具合」としました。そして、契約書の内容と異なる納品物の不具合を「契約不適合」といいます。そして、先述しましたが、契約不適合は債務不履行の概念です。

これなら、国際的観点から見ても一般的でしょう。つまり、債務不履行責任なら契約書の通りです。

契約書に「キズ無し」とあれば、極端な話、契約を交わした後引き渡し前に売主が柱の傷を見つけて「契約書には『キズ無し』と書かれてますが、ここにありました」といったふうに告知して、買主が「まあ良いですよ。このくらい」と答えたとします。

しかし、買主は住んでみてキズが気になり始めたので、契約書に「キズ無し」とあることを理由に売主の責任を追求して賠償を求めることもできるということです。

反対に、どんなに不利な内容であっても、法律効果を双方が正しく認識していれば契約成立です。契約書通りですから、瑕疵担保責任の時に重要視された売主の善意・無過失は関係なく、契約書に書かれた内容が全てなのです。

契約書と異なったら「契約不適合」といえます。買主が立証する「不具合（契約不適合）」部分の証明が簡単になったのです。その分、売主に不利になりました。

但し、いくら契約書通りだといっても、法に触れる契約書は無効です。

ちなみに、不動産売買の場合は、宅地建物取引業法、消費者契約法等民法よりも優位な法律がありますので、その法律に抵触することは、契約書に書かれていても無効です。

例えば、契約不適合責任について「全部免責」というような任意事項を設けても無効です。

契約不適合責任の責任の内容

では、買主が売主に対して追及できる責任内容が増えたということですが、売主は買主からどのような責任を問われるのでしょう。契約不適合責任は、買主に味方した法律なので、買主ができる責任追及についてこの項では解説します。

契約不適合責任の責任は、債務不履行責任と考え方が同じです。

債務不履行には、履行遅滞、履行不能、不完全履行の3種類あります。この債務不履行の3分説が契約適合責任にも適用されます。

瑕疵担保責任では、契約解除と賠償責任だけでしたが、債務不履行の概念が投影されていますので、契約不適合性人では、下記表のような責任を問うことができます。

では、契約不適合責任と瑕疵担保責任を比較して見ましょう（下記表参照）。

買主ができることが増えました。

契約不適合責任の時効について

瑕疵担保責任の時効

瑕疵担保責任には、契約書に買主の責任追及の時効が設けられていました。不動産の場合、FRPの標準契約書のフォーマットでは、隠れた瑕疵の主張の時効は3ヶ月です。

大手ハウスメーカーや不動産等は、瑕疵担保保険等がついて10年だったり、中古物件だったら2年だったり、さまざまな優良無償のオプションサービスがついています。

すなわち、契約書に盛り込まれた任意時効というわけです。個人契約の場合は、長期保証の経済的な資金が無いために、だいたい3ヶ月（FRP基準）が一般的です。

契約不適合責任の時効

瑕疵担保保険は、契約上存在する任意時効のような概念でしたが、契約不適合責任には、法で時効が設けられました。法律で定められた「時効（消滅時効）」とは概念が異なります。

新築・中古の不動産売買

通常の新築・中古の不動産売買の場合は、以下の通りです。

契約不適合責任の時効は、引き渡して、あるいは契約書に明示されていない不具合を認識してから1年で時効だと上記のように法で明記されています。

しかし、商法においては買主による目的物の検査及び通知義務というものが課せられています（商法第526条2項）。商法は民法よりも優位に立つ特別法ですから、会社として不動産取引をする場合は、商法に則って、時効は引き渡しから6ヶ月以内となりますので気をつけましょう。

また、個人間の不動産売買契約の場合、買主が隠れた不具合にいつ気付いて責任追及してくれかわからないのでは売主にとっては大きな不安材料となります。

そこで、個人間の不動産売買においては、住宅瑕疵担保責任保険協会の「瑕疵売買契約保険」という保険もあります。

【余談】請負契約には時効に別規定がある

中古の家の売買契約には関係ないの余談ですが、請負契約においては、契約不適合責任の時効の別規定があります（636条637条）。

発注者が用意した材料や指図によって生じた不具合に関しては、引き渡し後不具合が生じても請負人に契約不適合責任の追及をする事はできません。（民法第636条）。

もしも家を建てるとき、ステンドグラスや思い入れのある建具や柱を利用する場合、将来的に発生するかもしれない不具合について、施工業者と十分相談する必要があります。

売買契約書について売主が気をつけること｜特約や容認事項を明記

契約不適合責任の施行によって、新民法では、契約書の内容が、不動産物件と合致していることが重要です。とくに中古物件の売主さんは、契約書に書かれていない不具合は、全て追完請求されてしまうという認識を持つ事が重要です。

そのために、中古物件を売る前に、不具合と思われる箇所を綿密に調査し、書き出すことも重要です。そして、買主にその不具合を容認してもらうよう、契約書に明記するのです。

例えば、ベランダの腐食があること、築50年のため、旧耐震基準で建てられていること、ブロック塀に亀裂が入っている、等々、売主が気になる点を全て正直に明記することが肝要です。

また、家の配管や水回り等設備についての不具合は、一切責任を負わないことを明記しましょう。「リフォームして○年」「築○年」「配水管清掃の有無等」の事実をしっかりと明記することで、不具合の責任は負わないことを買主に容認してもらうことが重要です。

しかし、とくに中古物件の場合は、不具合がある方が通常ともいえます。それが、買主側にとって許容できるかどうかは個人の判断となります。そんな時に、記入されていない不具合が生じたら、契約不適合とばります。追完請求されてしまうということです。

そうならないためにはどうしたら良いのでしょう。

インスペクション制度を利用しよう

これからの不動産契約は、不動産物件がどういうものかを客観的に知る必要があります。そのために、売却を考えたら、まずはその物件を知ることから始めましょう。

専門家に不動産物件の調査をしてもらうのです。この制度をインスペクション（建物状況検査）制度といいます。
（※検査機関や制度については既存住宅状況調査技術者講習制度について｜国土交通省参照）

どのような調査をするかというと、国土交通省の定める講習を修了した建築士が、以下の検査をしてくれます。

基本目視やその他家を破壊せずに行える検査ですが、構造上の家の状況を把握し、その検査結果を契約書の容認事項に盛り込み、検査機関や検査報告書を添付することができます。

（詳しくは建物状況調査（インスペクション）を活用しませんか？｜国土交通省(PDF)をご参照ください。）

インスペクションは3時間程度の検査で、費用は5万円です。5万円で、個人間の売買の不要なトラブルのリスクを大きく削減できます。

まとめ

いかがでしたか。契約不適合責任の契約書主義は、不動産の売主に大きな不安を与えてしまいそうな感じがするかもしれませんが、専門家の力を借りることで、特約や容認項目を十二分に活用して、物件に忠実に契約書を作成することで、不動産の契約不適合責任のリスクを予防できます。

そのためにも、専門家に相談して、インスペクションと契約書作りをお任せすることをお勧めします。多少の費用がかかりますが、スムーズな取引には欠かせない経費だと考えましょう。