不動産を売却した時の費用一覧を解説

初めて不動産を売却するときに「売却するのにどんな費用がいくらかかるのか？」という質問がとても多く寄せられます。

ここでは不動産を売却するときの手数料や諸経費、税金などをご説明します。売却するときに大きく分けると6項目の費用項目がありますが、かかるケースとかからないケースがありますので詳しくご紹介致します。

仲介手数料

仲介手数料とは、不動産売却の仲介を不動産会社に依頼した場合にかかる費用の事で「宅地建物取引業法」によって上限金額が定められています。

報酬請求権が発生する時期は売買契約を締結した時とされていますが、国土交通省（建設省）の指導により契約が成立した時に半金、媒介の責任を完了（所有権移転および代金決済時）した時に残額を受領するよう求める指導（昭和27年通牒）もあります。

支払方法は不動産会社との話し合いになりますので、媒介の責任を完了したと時に一括で支払うという事も可能です。

また、仲介手数料には通常の広告掲載費や物件の調査のための費用は含まれていますが、別途で次の項目を依頼する場合には別途その実費を支払う必要がありますので、依頼する前に確認することをお勧めします。

• 特別に依頼した広告の料金
• 遠隔地への出張

仲介手数料の計算方法

仲介手数料は、物件が成約した価格によって変動します。計算式は次の通りです。

一例をご紹介します。成約価格が3,000万円だった場合の仲介手数料は次の通りです。

3％＋6万円×消費税とは？

仲介手数料の説明を受けた時に3％＋6万円×消費税と言われたという方も多いのではないでしょうか？「前述の説明と違うじゃん！」と思われる方や、「6万円って何なの？」と思われる方も多いと思いますのでご説明します。

不動産売買では成約価格が400万円以下の取引はごく少数で、大半の取引が400万円超の取引です。その時に前述した計算で算出する手間を省くため、簡略した速算法が3％＋6万円×消費税です。

速算法とは、まず成約価格をすべて3％で算出して、あとから200万円以下の部分に対する2％相当額（4万円）と200万超～400万円以下の部分に対する1％相当額（2万円）の合計6万円を合算して消費税をかけるという事を言います。

3,000万円×3％＋6万円×消費税＝105.6万円が仲介手数料となります。

個人所有と法人所有の仲介手数料の違い

仲介手数料は成約価格に対してかかりますが、法人所有の不動産を売却する場合と個人所有の不動産を売却する場合では仲介手数料が異なります。

仲介手数料は厳密に説明すると税別価格に対してかかります。

個人所有の不動産を売却した場合には物件に対して消費税はかからないため、成約価格に対して3％＋6万円×消費税がかかります。

法人所有の不動産を売却した場合、建物に消費税がかかりますのでその分を成約価格から控除した金額に対して3％＋6万円×消費税がかかります。

一例をご紹介します。

【成約価格3,000万円のうち土地価格2,000万円＋建物価格909万円＋建物消費税91万円の場合】
土地2,000万＋建物909万円＝2,909万円に対して3％＋６万円×消費税が仲介手数料となります。

印紙税

売買契約を締結すると、成約価格に応じて契約書に印紙を貼付（印紙税）しなければなりません。定められた金額の印紙を貼って消印（印鑑などによる割印のこと）することで納税したとみなされます。

※2022年（令和４年）年3月31日までの間に作成された不動産売買契約書に貼り付ける印紙は軽減税率の適用を受けることができます。軽減税率を受けた際の印紙税は以下のようになっています。
※2020年6月現在

売買契約書は売主保管用と買主保管用の2通作成される場合は、売主と買主それぞれが1通分ずつ印紙税を負担するのが通常ですが、1通のみを作成して一方が原本で一方が写しを保管して印紙代を平分するケースもあります。

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抵当権抹消費用

住宅ローンや不動産を担保に借入をして、抵当権が設定されている場合は抹消する必要があります。通常、抵当権の抹消は司法書士が行うことが一般的で、費用は登録免許税と司法書士の報酬を合わせて2～3万円が一般的な相場です。

全額繰上返済手数料

銀行などから借入がある場合は、借入残額を全額繰上返済して完済しておく必要があり、手数料が必要です。手数料の金額は銀行によって異なりますし、窓口で行う場合、電話で行う場合、ネット経由で行う場合の方法によっても異なりますので借入先に確認されておくことをお勧めいたします。

譲渡所得税・住民税・復興特別所得税

不動産を売却して売却益が出た場合は税金がかかります。譲渡所得税と住民税は物件を所有していた期間により短期譲渡所得と長期譲渡所得に分けられ、下記の税率となりますが特例がありますのでこちらも参照ください。
マイホーム売却でかかる税金と5つの特例利用法

なお、不動産の譲渡所得に用いる所有期間は、売却した年の1月1日時点を判断基準とすることが特徴であり、その点に注意して計算しなければなりません。

例えば、2015年6月20日に購入した不動産を2020年6月20日に売却した場合、2020年1月1日時点の所有期間は4年なので短期譲渡所得となります。

その他の費用

このほかに、必要に応じて発生する可能性がある費用についてご紹介致します。金額は一般的なケースでの目安として参考にしてください。