再建築不可物件とは、いったん更地にしてしまうと二度と建築をすることができない敷地のことをいいます。このため、売却をしようとしてもなかなか買主が現れないという現実に直面することになるのです。この記事では、再建築不可物件が売却できない理由を明らかにしたうえで、スムーズに売却できる方法について解説をします。
再建築不可物件とは
建築基準法には「接道義務」という規定があります。第43条に「建築物の敷地は道路に2m以上接していなければならない」と定められており、この基準を満たしていない敷地では、現在ある建築物を解体していったん更地にしてしまうと、二度と新築することができません。こうした制限のある敷地が「再建築不可物件」と呼ばれるものです。
実際にどのような状態の敷地が再建築不可物件となるのか紹介していきましょう。
路地状敷地
旗竿敷地とも呼ばれる敷地の一部が細い路地状になっている敷地です。この路地状部分のみで道路に接している敷地は、路地状部分の最小幅員が接道長さになります。つまり、路地状部分の一部分でも幅が2メートル未満の箇所があれば、再建築不可物件になります。
袋地
袋地というのは、敷地の周囲がすべて他人地に囲まれている敷地をいいます。そもそも敷地が道路に接していないと生活に支障をきたすことになりますが、過去の経緯から通行権が設定されており、囲繞地に住む人は、他人の敷地内を通る権利を有しているのが一般的です。
しかし、建築基準法上は、敷地がまったく道路に接していないので、再建築不可物件となります。
非道路にのみ接する敷地
接道義務は建築基準法上の道路に2メートル以上接することで基準を満たすことになります。しかし、敷地の前面がいくら立派に舗装された道路形状の通路であっても、その通路が建築基準法上の道路として認められていない限り、無接道として扱われるので再建築不可物件となります。
なぜ再建築不可物件に家が建っているのか
ここで明確にしておきたいのは、再建築不可物件は適法な建築物だということです。この敷地に建物が建っていても、役所から除却命令が出されることはありません。
この点は、法律を無視して建てた違反建築物とは峻別しておく必要があります。違反建築物は本来存在してはならない建築物であり、常に解体すべき義務を背負っていますから、再建築不可物件とは歴然とした違いがあります。
それでは、再建築不可物件にどうして家が建っているのかについて解説していきましょう。
法の適用が猶予されている
再建築不可物件は、接道義務規定を満たしていません。それにもかかわらず、適法な建築物として存在しているのは、例外規定があるからです。
例外規定は建築基準法第3条です。ここには、「法を適用する時点で存在していたものには、その基準は適用しない」と定められています。接道義務条項が施行されたのは昭和25年ですから、それ以前に存在していた建物には、接道義務規定は適用されないのです。これがいわゆる「既存不適格建築物」と呼ばれるものです。
例外規定が解除されることも
ただし「適用の猶予」は、解除されることがあります。同じく第3条に「増築や大規模の修繕又は大規模の模様替に係る建築物には、例外規定は適用しない」と定められています。
したがって、再建築不可物件では増築をした途端に違反建築物となり、増築部分のみならず、法的には建物すべてが除却命令の対象になってしまいます。
なぜ新築ができないのか
それでは、再建築不可物件で新築行為ができないのは、どういった根拠からでしょうか。
上述した既存不適格建築物に対する猶予は、あくまで現行法に適合していない部分に対する猶予です。この猶予は何らかの事情で不適合が解消すれば消滅します。
つまり、建物を解体して建物がなくなれば不適合部分も消滅したことになりますから、この瞬間に「適用の猶予」は解除され、新築の際はすべて現行法に適合させないと建てることはできないということになります。
もちろん再建築不可物件の敷地は接道義務規定を満たしていないので、建築確認申請をしても認められることはありません。したがって、新築は不可能なのです。
再建築不可物件はどこまで工事ができるのか
再建築不可物件の売却に際しては、将来どのような工事が可能なのかを説明することになります。どこまでが適法に工事ができる範囲なのかを押さえていきましょう。
絶対にできない工事とは
再建築不可物件とはいえ、まったく工事ができないわけではありません。例外規定が適用されなくなるのは、「増築」「大規模の修繕」「大規模の模様替」に係る建築物です。つまり、これらに該当しない範囲の工事であれば、可能だということになります。
増築とは
増築とは、建物の床面積を増やす工事です。
ただし、100平方メートルの建物に20平方メートルを加えて120平方メートルにするといった、最終的に面積が増えるものだけが増築になるわけではありません。
たとえば100平行メートルの建物のうち、80平方メートル分を解体して新たな構造材によって70平方メートルを付け加えて、最終的に90平方メートルの建物にしたとします。このように完成建物が、結果として元の建物よりも縮小された場合においても、70平方メートルを付け加えた行為が増築として扱われます。
大規模の修繕・大規模の模様替とは
大規模の修繕あるいは大規模の模様替とは、柱や梁といった主要要構造部を半分以上取り換える工事をいいます。たとえば柱が20本あるとすれば、11本以上取り換えれば、これに該当します。
建築確認申請が不要でも大規模工事は不可
上述のように再建築不可物件では、大規模の修繕・模様替はできません。しかし、実際の現場では、思い違いから工事をするケースが散見されます。
なぜ思い違いが発生するのかと言えば、木造住宅は大規模の修繕・模様替を実施しても、建築確認申請が不要とされているからです。大工の中には、「建築確認申請不要の行為だから工事をしても問題ない」と誤った解釈をして工事を進めてしまう人がいるのです。
もちろん、接道している敷地であれば、建築確認手続きを経ることなく大規模の修繕・模様替えをすることはできます。しかし、再建築不可物件においては、大規模の修繕・模様替えを手掛けた時点で現行法規が適用され違反建築物となるため、工事の実施は不可能なのです。
したがって、再建築不可物件で可能な工事は、大規模の修繕・模様替に該当しない、修繕のみということになります。
再建築不可物件はなぜ売却が困難なのか
それではなぜ、再建築不可物件は、売却が困難とされているのか、その理由を探っていきましょう。
住宅ローンが使えない
銀行は、住宅ローンを融資する際、土地建物に抵当権を設定しますが、ほとんどの銀行が再建築不可物件は無価値だと判定しているため、購入の際に住宅ローンの融資は認められません。
このため、現金で購入できる資力の有る人しか、再建築不可物件を購入することができません。
どこまで説明を信じていいのか分からない
「再建築不可物件は、既存不適格建築物で適法である」「修繕工事ならできる」と説明をされても、専門家でない限り、どこまで信用できる話なのか容易に判断ができません。
このため、再建築不可物件にどこか胡散臭いものを感じて、たとえ割安の物件でも購入を見合わせる人がいます。
被災が心配
そもそも建築基準法の接道義務規定は、災害時の避難路を確保することを目的の一つとしています。無接道敷地だと、万が一近所で火災が発生した場合に、避難が困難になる事態が想定できます。
また地震や火災によって、家が全壊してしまうと、たとえその理由が被災によるのであっても、再建築不可物件での新築は絶対に認められません。
こうした不安から、購入を敬遠されることがあります。
どうすれば再建築不可物件を売却できるのか
再建築不可物件は、いろいろな悪条件が揃っているため、一般市場ではなかなか売却することができません。運よく売れたとしても市場相場の70～80％引きといった安値での取引になります。
この再建築不可物件をスムーズに売却するには、どのような方法を選択すればいいのかについて解説をします。
買取専門の不動産会社による買取が有力
不動産の売却方法には、不動産会社に仲介を依頼する「仲介」が一般的ですが、実はもうひとつ買取専門の不動産会社に買い取ってもらう「買取」という方法で売却することができます。一般の人が敬遠する再建築不可物件においては、買取が非常に有力な売却方法となり得ます。
買取会社は、建物をリフォームして付加価値をつけ、利益分を上乗せして売却をします。ただし、再建築不可物件に限れば、リフォームをしたからといって、それだけで売り出し価格が大幅にアップされるわけではありません。
買取会社にとって、再建築不可物件は、もうひとつ別の魅力があるのです。詳しく説明をしていきましょう。
それでも買取会社が買い取る理由①
路地状敷地で通路幅が1.8メートルしかないために、再建築不可物件になっている敷地があるとします。このケースであれば、隣地から20㎝幅の敷地を購入すれば、たちまち建築可能な敷地に再生することができます。
囲繞地においても、接道している隣接地を購入して、区画を変更することで建築可能な敷地として再生させることができます。
このように隣接地を購入することで、将来、再建築不可物件を建築可能な敷地再生できる目途がある場合、買取会社は積極的に買取をしてくれます。
それでも買取会社が買い取る理由②
隣地を買い取る以外にも、買取会社は再建築不可物件を生かす方法を知っています。
前面の通路が建築基準法上の道路として認められていない場合、この通路が一定の担保性があり、防火上、衛生上支障がないと認めるものであれば、第43条の許可によって、無接道であっても建築が認められることがあります。
この場合、防火性能の高い建築物へのグレードアップが必須条件となるため、工事費は高くなりますが、被災を心配する購入層からも受け入れられることになるので、買取会社としてもメリットは十分にあります。
また、前面の通路を再整備して、位置指定道路として改修する方法も想定できます。道路との接道が実現できれば、再建築不可物件の価格も大場に跳ね上がることになります。
買取会社は、あらゆる可能性を模索し、再建築不可物件の再生を目指します。このため、再建築不可物件においては、仲介によって一般市場での売却を目指すよりも、不動産の専門家である買取会社による買取を目指した方が、結果的に好条件の取引ができる可能性が高いのです。
まとめ
再建築不可物件は、不安要素が多いために、自らが居住する目的で購入する人は、ほとんどいません。したがって、不動産の売却で一般的な方法である「仲介」よりも「買取」の方が、取引が成立する可能性が高いのです。
再建築不可物件は、工夫次第で建築可能な敷地として再生することができます。しかし、そのためには莫大な資金を要することになりますから、一般の市民が実現するにはハードルの高い行為です。
再建築不可物件の売却を考えている方は、買取会社の「先見の明」に期待を託して、買取を検討してみてはいかがでしょうか。
