任意売却を決断したらやっておくべき確認事項と注意点

任意売却は、通常の売却と家を売るときと活動自体ほぼ変わりませんが、売却価格で借入額を完済できないときや、住宅ローンを借りている金融機関によっては進め方が決まっている場合があります。

そのため、売却活動前に準備しておく確認事項と注意点をご紹介します。

住宅ローンの残債を確認しましょう

任意売却をする場合にまずやるべきことは現在の残高を知ることです。売却が見込める価格で完済できると思っていたけど遅延損害金が予想以上に多くなっていたため完済できなかったということも少なくありません。

物件査定は不動産会社が行いますが借入残高は原則は本人でないと分かりません。そのため、あらかじめ住宅ローンを借りている金融機関へ連絡して返済予定表や残高証明書を送ってもらうと円滑に手続きを進めることができます。

不動産会社を決めましょう

任意売却を決心したあとは不動産会社を選んで相談しますが、不動産会社を選ぶポイントとして取り扱いに実績のある会社です。

その理由は利害関係人すべてとの交渉や調整、関係法規の専門的な知識を求められるためです。
相談したい会社が決まったら内容によって次の資料を準備しておくと相談が円滑です。

経験と実績の必要性感じる実例

【依頼までの状況】
父の負債を回避するため相続放棄を申請して裁判所に受理される。
土地は事業借入の連帯保証人になっていた兄弟が単独で相続。

土地と担保提供した建物の買戻しを申し出るが 当該物件は住宅と農地が混在するエリアに位置しており取引事例が少ないため金融機関の提示価格と希望価格に大きな乖離が生じる。

購入希望価格は準備できる可能性がある上限の1,000万円を提示したが土地建物の固定資産評価証明の倍額相当。これに対して金融機関から提示のあった価格は1,500万円で根拠は事業貸出額に対した割合から算出してるとの回答。

【依頼後の流れ】
結果:土地建物の固定資産評価証明相当額とほぼ同額で金融機関の合意に取り付ける事に成功。
ポイントは利害関係にない客観性と価格の整合性
利害関係が対立する債権者・債務者では価格の客観性を保つ事が困難です。そのため客観性を保つためには利害関係にない第三者が有効となりますが、根拠なき価格では意味がありません。

特に過去の取引事例が少ないエリアでは、市場流通性及び物件特性や、公の鑑定評価に基づいた整合性ある価格算出が重要となります。この他にも残債務に対する計画や対応を前提とする金融機関も少なくないのであらゆる状況で対応出来る専門家チームの組成により結果が大きく変わります。

確認事項と準備しておく資料

購入時の契約書類及び権利証

建物の設計図や間取図、修復履歴や地域協定や購入したときの売買契約書や重要事項説明書を探しておきましょう。建物の一部又は全部を賃貸している場合は賃貸借契約書も必要です。

また所有権移転を行う際には権利証が必要なので『紛失していないか?』を確認しておきましょう。

住宅ローンの残債証明・返済予定表

住宅ローンの残債証明書または返済予定表  ※銀行へ申請すると郵送してくれます。

管理費等や税金等の滞納

固定資産税や住民税、国民健康保険などの地方税や、事業主の方は法人税等の国税に滞納があれば、監督官庁へ連絡して滞納額の明細書を送付してもらいましょう。

名義人・連帯保証人の有無

売却するためには所有者全員の売却同意が必要です。単独名義なのか?共有名義なのか?、共有者がいる場合には連帯保証や連帯債務を負っているか?を確認しておきましょう。

親子間売買を希望される方

  • 買受予定人の年齢、収入状況及び自己資金
  • 連帯保証人の収入状況及び不動産所有の有無

リースバックを希望される方

  • 昨年度の税込年収及び勤務先
  • 買戻しをする際の買受予定人

売却活動するまで準備・注意点

内覧希望者への対応

売却するためには、まず室内を見学してもらう必要があります。内覧は週末に希望が集中するので、売却が完了するまでは対応しやすい環境を整えましょう。

室内の清掃

整理整頓されている室内は見学者へ好印象を与えますので、不要な物はゴミに出したり簡単な掃除を心掛けましょう。特にキッチンやトイレ、お風呂などの水周りは印象に大きな影響を与えます。事前に室内全ての照明をつけて、明るい印象で迎えることも重要です。

たばこやペット等の匂い

喫煙者やペット愛好者には気付かなくても、そうでない方には敏感に感じるのが匂いです。内覧がある時間の30分前を目処に空気の入れ替えを行いましょう。

周辺環境の把握

買い物の場所やゴミの日、公共施設や病院等の周辺環境などを把握しておき、見学者に教えてあげると喜ばれます。ファミリータイプの物件を売却する場合は、学区の小・中学校も把握しておきましょう。

町内会や近隣

お子様がいらっしゃる見学者だと、町内会に同世代のお子様がいるか?マンションでは『上下や左右にはどんな方がお住まいか?』を気にされますので分かる範囲で把握しておきましょう。

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