離婚の財産分与で大きな問題となるのが「不動産」です。ここでは、不動産売却から不動産譲渡の方法を分かりやすくご紹介します。ぜひ、離婚する上で不動産処分に悩んでいる方は、この記事を参考にしてみてください。
「現在、住んでいる家をどうするか？」という離婚問題は、多くの夫婦が直面します。また、「財産分与で適切な金額を受け取り、離婚後に後悔したくない！」と思う方もいるでしょう。これらの悩みは、冷静的に考えていけば解決することができます。
この記事では、離婚する上で知っておきたい「不動産売却」から「不動産譲渡」までを分かりやすく解説します。
離婚する上で把握したい「財産分与」とは
離婚後に後悔しないためにも、財産分与に関する正しい知識を身に付けることは大切です。まずは、離婚に伴う財産分与について解説します。
財産分与の3つの種類
清算的財産分与
結婚生活で夫婦が一緒に築き上げた財産を分配することをいいます。婚姻期間が長い夫婦ほど、対象財産も多くなることが大きな特徴です。
扶養的財産分与
扶養的財産分与とは、離婚後の一時的な経済的援助などが該当します。離婚後の生活の目途が立たない場合に発生します。しかし、実際に認められた裁判事例は少ないです。
慰謝料的財産分与
慰謝料と財産分与は本来は異なるものです。しかし、精算時が同じタイミングであるため、慰謝料分を財産分与に含めることもあります。これを慰謝料的財産分与といいます。
財産分与の割合
財産分与の割合は、原則的に1/2と定められています。例えば、妻が専業主婦で夫の収入だけで生計を立てていた場合でも、1/2の割合となります。
しかし、離婚内容によって割合が修正される場合もあります。例えば、相手の浪費が原因で資産形成できなかった場合は、浪費側は受け取れる割合が少なくなります。また、結婚前の貯金で共有財産を購入した場合も割合が修正されることが多いです。
財産分与の対象となる財産
夫婦が結婚生活で築き上げた財産であれば、どちらの名義になっているかは無関係です。婚姻期間中の財産は、以下の3つに分類されます。実質的共有財産と共有財産が対象となり、特有財産は対象外になることに注意しましょう。
実質的共有財産
夫婦のどちらかの単独名義の財産ですが、その実質は夫婦の協力により得た財産であると評価できる財産です。例えば、婚姻後に購入したマイホームであって、その名義が夫の名義となっている不動産は、実質的共有財産に該当します。
（例）不動産・自動車・有価証券・投資信託・生命保険など
共有財産
夫婦の協力により築き上げた財産を共有財産といいます。実質的共有財産のように、どちらかの名義になっていないものの金銭に替えられるものが該当します。
（例）現金・預貯金・家具・家財・貴金属などの動産など
特有財産
結婚前から夫婦各自が所有していた財産を特有財産といいます。また、離婚するか判断するために別居期間を設ける夫婦も増えました。この別居期間に築いた財産も特有財産に該当します。
（例）婚姻前からあるブランドバック・自動車・預貯金など
補足：財産分与は離婚成立後2年以内に請求する
財産分与は、離婚成立後2年以内（除斥期間）であれば請求することができます。2年経過すると請求権利は消滅されてしまうので注意しなければいけません。離婚成立日とは一般的に離婚届の受理日をいいます。しかし、離婚裁判を起こした場合は判例が確定したときが離婚成立日となります。
離婚（財産分与）で不動産売却する際の手順
離婚する上で不動産を財産分与する方法として、不動産売却を検討する方が多いです。ここでは不動産売却の手順をご紹介します。
1.住宅ローンの残債・名義人を確認する
まず、不動産売却するために、住宅ローンの残債額と名義人を確認します。
残債を調べる
住宅ローンの残りの返済を確認するために、金融機関から送付される返済予定表を見てください。返済予定表は各金融機関によって送付時期が異なりますが、手元にない場合は、ネットバンキングなどで残債が確認できます。もし、ネットバンキングの使い方も分からない場合は、借入先の金融機関に問い合わせてみてください。
住宅ローンの名義人を確認する
住宅ローンの名義人がどちらになっているかを確認します。また、夫婦によってはどちらかの親に連帯保証人になってもらっていることもあるでしょう。このような場合は、名義人と併せて連帯保証人や連帯債務者の確認もしておきます。
不動産名義を確認する
不動産の名義人を確認することも忘れてはいけません。一般的には、住宅ローン名義人と不動産の名義人は同じとなっているはずです。しかし稀に異なるケースがあります。そのため、法務局で取得できる登記事項証明書や登記別情報通知書で確認してください。また、土地と家屋が別名義になっているケースもあるので注意が必要です。
2.不動産査定を依頼して価格を調べる
次に不動産査定を依頼して価格を調べますが、3つの方法があります。
(1)不動産鑑定士に依頼する
不動産鑑定士は、不動産の鑑定評価に関する法律に基づき制定された国家資格です。プロの査定のため、非常に精度の高い査定額を出してもらえますが、鑑定費用に30～50万円程度かかります。そのため、離婚の不動産査定では利用されることが少ないです。
(2)不動産会社に依頼する
不動産会社に査定を依頼すれば、無料で不動産査定書を作成してもらえます。査定依頼後、2日～1週間程度で金額が出るので、とても素早く不動産価格を調べることができます。しかし、不動産価格には定価が定められていないため、1社の不動産会社に査定してもらうと査定額が妥当か判断つきにくいです。
(3)不動産一括査定を利用する
不動産一括査定のサービスを活用すれば、複数の不動産会社に不動産査定を依頼できます。各社の見積金額を知ることができるため、適正な不動産価格が把握できます。一度に複数社の不動産会社に査定依頼ができるのがメリットですが、営業電話がかかってくるというデメリットもあります。
3.不動産売却するか夫婦で話し合う
住宅ローン残債と現在の不動産価格が分かればオーバーローンかアンダーローンかが分かります。現在の不動産価格より残債が上回っている場合はオーバーローンです。残債より不動産価格が上回っている場合はアンダーローンです。
オーバーローンの場合は任意売却できますが残債が残ってしまいます。そのため、夫婦で本当に売却するべきなのかを話し合いましょう。
離婚（財産分与）で不動産売却する際の選択肢
離婚で不動産売却をする場合、以下の3つの方法があります。
不動産仲介会社に依頼する
一般的な不動産売却の方法が「仲介」です。不動産会社に売却活動を委託する方法で、売却できた場合に報酬（仲介手数料）を支払います。
販売価格は売主の希望で設定できるため、買主が見つかれば希望価格で売ることもできます。そのため最も高い価格で不動産を売る方法です。しかし、買主が見つからなければ売却するまでに時間がかかります。
不動産買取会社に売却する
不動産売却される期間まで待てないという方におすすめの方法が「不動産買取」です。不動産買取業者が物件を直接買い取ってくれます。交渉が完了すれば1週間後には現金化することができるため、即金を希望される方に向いています。
しかし、仲介と比較すると売却価格が7割程度に落ちるため、高く売りたい方には向いていません。
オーバーローンなら任意売却
オーバーローンの場合は任意売却は選択できます。任意売却とは、諸事情で住宅ローンが返済できなくなった場合に利用できます。金融機関の合意を得る必要があり、売却価格と残債の差額は免除されることなく売却して家が無くなった後も完済するまで返済していく必要があります。
離婚（財産分与）で不動産売却する際の注意点
不動産売却の方法をご紹介しましたが、不動産売却する際には注意点もあります。
不動産査定額は時期に応じて変動する
不動産価格は常に変動しているため、その変動を加味しなければいけません。離婚前に財産分与の計画を立てるために、不動産査定の依頼をする人もいますが、離婚成立後の不動産価格が変動していることも少なくありません。そのため不動産価格は変動することを加味して早めの査定をしておきましょう。
譲渡所得税は名義人に請求が届く
不動産を売却した際に購入した時より高く売れた場合、不動産売却益に譲渡所得税が掛かります。夫名義の不動産を売却して、売却代金を妻と分けた場合でも譲渡所得税は名義人の夫側に請求されます。そのため、譲渡所得税のことを考慮に入れて分配してください。
離婚（財産分与）で不動産譲渡する際の注意点
子どもの学区などの都合で、妻が子どもと家に住み続ける選択をする人も多いです。このような夫が妻に不動産譲渡する場合にも注意点があります。ここでは、ケース別の注意点について解説します。
所有権は妻でローン名義人は夫
不動産の所有権が妻で、住宅ローンの支払いを夫に依頼したいという方は多いです。このような条件は、妻側は優位な立場のように見えますが、夫側が住宅ローンを支払わなくなり滞納問題に発展することも少なくありません。
所有権は妻でローン名義人は妻
ローンの名義人を妻に変更する場合は、金融機関の審査に合格しなければいけません。そのため、夫の年収や資産状況に見合う財力が妻側に求められます。
まとめ
今回は、離婚（財産分与）の不動産売却から不動産譲渡までを方法を解説しました。各家庭の事情や不動産売却価格、住宅ローンの残債額によって、どのような方法が適切なのか変わってきます。
また、財産分与は原則的に1/2ずつ分配しなければいけませんが、離婚内容によって割合は修正されます。離婚は専門知識が必要となるため、少しでも不安な方は専門家に相談してみてください。
