2022年には大量の生産緑地が期限を迎えることから、一気に宅地化されるのではないかとの憶測が流れています。
実際には、代替制度の創設によって大きな変化はないと考えられますが、その一方でこのタイミングだからこその土地活用の方法があるのです。
この記事では「生産緑地2022年問題」に係る、有効な土地活用について解説をします。
「生産緑地2022年問題」とは何か
「生産緑地2022年問題」とは、この年に生産緑地が大量に宅地化されるのではないかとの憶測に起因した問題です。
ここでは、生産緑地制度について明らかにするとともに「生産緑地2022年問題」の実態について解説をしていきましょう。
生産緑地とは
生産緑地は、市街化区域にある農地で所有者からの指定申出に基づき都府県が都市計画決定したものです。
ただしこの制度が適用されているのは、首都圏・近畿圏・中京圏の政令指定都市を中心としたエリアのみです。
本来、市街化区域は市街化を促進する区域ですが、良好な都市環境を形成するうえで一定の農地の存在は不可欠です。
このため、固定資産税の評価を一般農地並みに引き下げるとともに相続税の納税猶予をすることで、農地の維持を図ろうとしています。
生産緑地2022年問題とは
生産緑地は、税制面の優遇を受けられる一方で農地以外の土地利用が厳しく禁じられています。この行為制限の期間は30年間と定められています。
現在の生産緑地制度は、1991年施行の生産緑地法の改正によって開始されました。生産緑地は、農地所有者の申出によって毎年新規の指定が追加される仕組みになっていますが、初年度の1992年に申出が集中しており、この年に最も多くの指定がなされています。
この1992年に生産緑地に指定された農地が、30年の期限を迎えるのが2022年であることから大量の農地が指定解除され宅地化するのではないかとの憶測が流されました。これが「生産緑地2022年問題」と呼ばれるものです。
2022年以降生産緑地はどうなるのか
生産産緑地の2022年以降のひとつの方向性として、新設された「特定生産緑地」という制度の活用が想定できます。
30年の期限を迎えるまでに、生産緑地の所有者が特定生産緑地の指定を申し出ることで更に10年間はこれまでどおりの税制優遇を受けることができます。
その先の10年後は同様の手続きによってさらに延長が可能ですから、事実上の生産緑地の延長制度が創設されたことになります。
行為制限を解除するには
生産緑地は、農地以外の目的で使用することを厳しく制限されていますが、次の要件のいずれかを満たした場合には制限の解除に向けた手続きが行えます。
- 主たる農業従事者が故障した（医師の診断書が必要）
- 期限が到来した（30年）
- 所有者が死亡した
これらの理由に該当する場合は、市役所に買取申出をすることができます。
買取申出のあった農地は、市役所が関係部署に買取の意向を確認します。1カ月の期限を経て、買取希望がなかった場合は、その後農業委員会が農業従事者に斡旋します。
ここで2カ月の間に売買が成立しなければ、生産緑地の行為制限が解除されることになります。
実務的な面からいえば、突然、市役所の関係部署に買取の意向を募っても、公共事業にうまく嵌る場所であることはまずありません。そもそも、そうした事態を予測していないので購入する予算もありません。
また、所有者側も〇〇億円という法外な希望価格を設定していることが多いので、農業従事者が農地として購入したいと名乗り出ることは、まずありません。
つまり、買取申出をする人は、当初から公共機関や農業従事者に売却する意思はなく、開発業者への売却やあるいは自ら土地活用をしたいと考えているケースがほとんどであるということです。
制限解除と指定解除の違いに注意
あまり知られていませんが、生産緑地は制限が解除されたからといって、すべての物件が翌年から宅地並み課税を課せられるわけではありません。
これを理解するためには、制限解除と都市計画の指定解除の違いを知る必要があります。
制限解除は、農地以外の利用を禁じていた制限が解除されることを指します。
しかし、制限解除されたからといって、この時点で都市計画上の生産緑地の指定が外されたわけではありません。指定を解除するには都府県の都市計画審議会の決議を経る必要があるからです。
固定資産税の減免措置は、都市計画決定された生産緑地であることを要件としています。その年の1月1日時点の情報をもとに適用されることから、ほとんどの自治体では11月前後に都市計画審議会を開催して年内に指定解除を行います。
このスケジュールに載せるためには、少なくとも8月の時点で制限の解除がなされている必要があるため、結果として4月中に買取申出をした物件が、同年に指定を外され、翌年の固定資産税で宅地並みの課税を課せられることになります。
買取申出をした年に売却をするのであれば、翌年の固定資産税は新しい所有者に課せられるので、買取申出の時期を配慮する必要はまったくありません。
しかし、自己所有のままで土地活用を検討している場合は、その年の下半期に買取申出をすれば翌年の固定資産税も引き続き農地並みの課税のままなので、腰を据えて将来計画を立てることができます。
2022年以降に農地をどう活用していくのか
それでは、期限が到来する2022年以降に生産緑地をどのように活用すればいいのでしょうか。この場合、次の2つの選択肢があります。
- 営農を継続するために特定生産緑地への指定を申し出る
- 生産緑地の制限解除をする……その後は売却もしくは自らが土地活用をする
それぞれにどのようなメリットとデメリットがあるのか解説をしていきましょう。
特定生産緑地に指定されるメリット
特定生産緑地に指定されることで、引き続き税制上の優遇措置を受けることができます。2017年に生産緑地法が改正され、農産物の販売や加工、さらには農家レストランの経営も認められるようになりましたが基本的には従前の生産緑地と大きな違いはありません。
ただし、生産緑地から特定生産緑地に切り替わるタイミングだからこそのメリットがあります。それは、生産緑地の部分的な解除が可能だということです。
このタイミングを外すと、所有者が健在であるかぎり「主たる農業従事者の故障」が唯一の制限解除の要件となります。しかしこれはすべての生産緑地が対象になりますから、一部分のみを生産緑地として残すことは認められません。
30年の期限が到来したこの時期であれば、農地の一部分のみを特定生産緑地の対象とすることで残りの農地は期限到来による制限解除となり、農地転用したうえで宅地として売却することが可能になります。
つまり、所有する生産緑地の一部を土地活用したいのであれば、この時期が絶好のタイミングだということです。
特定生産緑地に指定されるデメリット
特定生産緑地にいったん指定されると、その後一部だけを制限解除するという手法をとることはできません。
つまり常に営農を続けるのか辞めるのかという選択しかない点が、特定生産緑地を選択した場合のデメリットになります。
生産緑地を解除するメリット
生産緑地の制限解除をするとやがて固定資産税が宅地並みに課税されることになりますが、宅地並み課税が課せられる前に売却をすれば大幅な節税をすることができます。
生産緑地は、一部の例外を除き基本的には500平方メートル以上の土地であることから、分譲住宅やマンションを始め店舗や工場といった広範囲での活用が想定できます。
個人だけでなく多くの法人も購入を希望することが期待できますから、有利な条件で売却することが可能です。
生産緑地を解除するデメリット
生産緑地を解除して売却をする際に考慮しておきたいのが、納税猶予の適用を受けているケースです。生産緑地の指定が解除されると、納税が猶予されていた相続税が遡って課税されることになります。
ただし納税猶予制度は猶予されていた相続人が死亡することで、相続税が免除されることになります。このため、納税猶予をされていた相続人は営農を継続し、相続人の死亡後に生産緑地を解除するという方法により節税ができます。
高齢化した所有者が今やるべき準備とは
生産緑地の所有者も高齢化が顕著になりました。自らは営農を継続するとしても相続後の展開を見据えれば、相続トラブルにならない状況を築き上げることが重要です。
元気な今だからこそやるべき準備について押さえておきましょう。
遺言書を作成する
遺産相続の配分を相続人の協議で決める場合、現金や預金以上に土地はトラブルの要因となります。
特に相続人の一人が農業を後継する意思を示している場合は、農地を維持するために遺言によって農地を誰に相続するのかということを明確にしておくことが重要です。
遺言には、主に自筆証書遺言と公正証書遺言の二種類があります。このうち専門家に委ねることなく作成できるのは自筆証書遺言です。
法の改正により法務局に保管する制度が創設されましたから、法的に有効な遺言が確実に相続人の手に渡ります。
生前贈与をする
農地を目的とする人物に確実に譲りたい場合は生前贈与が最も有効です。生前贈与で課題になるのは贈与税ですが、農地には贈与税が猶予される制度があります。
将来、営農を継続しようとする相続人が18歳以上で、3年以上農業を営んでいれば贈与税は猶予されます。さらに将来、贈与者か受贈者のいずれかが亡くなった時点で贈与税が免除されることになります。
民事信託を活用する
認知症になると、すべての財産が凍結されて家庭裁判所が選任した成年後見人が財産を管理することになります。しかし、この制度の問題点は必ずしも身内が成年後見人になるとは限らないということにあります。
特に近年では弁護士などの第三者が選任されるケースの方が多くなっています。
生産緑地という専門性の高い土地を所有している場合、信頼のできる身内に管理してもらうのが最も望ましい方法です。
このようなケースで活用できるのが民事信託(家族信託)です。生産緑地を含めた資産を信託財産とすることで、将来認知症になったとしても信頼のできる人物に運用を任せることができます。
土地活用を検討する
農業従事者自らが生産緑地の指定解除をするためには、病気やけがによって営農できなくなったことを理由に買取申出をするしかありませんが、医師の診断書が必要になることから申出を躊躇する人も少なくありません。
しかし30年という年月を経て指定解除の時期が到来すれば、選択肢が一気に広がることになります。
どんな土地でも売却には絶好のタイミングが存在します。特に農業後継者が不在のケースでは自分の代で決着をつけることが求められます。
土地活用の選択肢が広がったこの時期だからこそ、農地から宅地への転用という方法も十分検討に値します。
まとめ
本来であれ特定生産緑地の指定申出の受付が既に開始されているはずですが、コロナ禍の影響で今回取材した多くの自治体で延期を余儀なくされていました。
今後、受付が開始されれば、多くの農業従事者が特定生産緑地を選択することが予測される中、指定解除を選択して宅地化を図るケースも少なくないと考えられます。
いずれの選択においても、メリットとデメリットが存在するため何が最善なのかは、それぞれの所有者が模索することになります。
ただ忘れてはいけないのは、30年の期限を迎える生産緑地所有者にとって土地活用をするにはこのタイミングが絶好のチャンスだということです。
ぜひこの機会に、生産緑地の将来像を描いてみてください。
