相続の遺産分割により兄弟と共有名義になっているけれど、「不動産を売却したい…」とお悩みではありませんか？自分の持分を売りたくても共有者は売りたくないと言っている場合は単独では売却できません。
話し合いで解決できない場合は、裁判所に「共有物分割請求」をして「共有物分割訴訟」をする必要があります。そこで今回は、「共有物分割請求」における共有物分割訴訟する方法と流れについて解説します。
共有物分割請求とは
「共有不動産」とは一つの不動産に対して、複数人が所有権を持っている状態をいいます。例えば、兄弟や家族で土地を遺産相続したケース、夫婦共同名義で戸建てやマンションを購入したケースが挙げられます。
相続した土地を売却したい時、離婚後に共同名義の不動産を売却するには共有者全員の同意が必要です。
共有名義になっている場合、共有名義人の同意がないと単独で売却・増改築・リフォーム・長期の賃貸借はできません。
「共有物分割請求」とは、裁判所を通じて共有状態の解消を行うために訴訟を起こすことをいいます。裁判所に共有物分割の適切な分割方法を裁定してもらう目的で行う方法です。
不動産においては、自分の持分は単独で売却することができますが、持分の範囲（どこからどこまで）を明確にするのは困難です。
「共有物分割請求」をする前に、他の共有持分権者と話し合いをする「共有物分割協議」を行います。「共有物分割協議」は共有状態の解消するには他の共有者と自分の持分を明らかにする話し合いです。
自分の持分が決まれば、単独で不動産を売却することが可能です。しかし、「共有物分割協議」をしても話がまとまらない場合は、裁判所に「共有物分割請求」の訴訟を起こす流れとなります。
共有物分割請求の流れ
「共有物分割協議」が決裂した場合は、不動産の共有状態を解消するために裁判所へ「共有物分割請求」をして「共有物分割請求訴訟」を起こします。
ここからは、共有物分割請求を裁判所に訴訟を起こす流れを見ていきましょう。
共有物分割調停
先程も述べたように、「共有物分割請求」をするにはまずは共有物分割協議をする必要があります。
相手と協議をしても解決できない場合は裁判所に「共有物分割調停」を申し立てましょう。調停委員が間に入って調整してくれるため、自分たちだけで話し合うより話し合いが進みます。
共有物分割請求をする際に調停をするかしないかは任意となります。
共有物分割訴訟
相手と協議や調停をしても合意できなかった時は裁判所に「共有物分割訴訟」という訴訟を起こします。
明確な根拠と共に共有物分割の方法を主張して、裁判所に説明します。
判決
訴訟では裁判所が共有物分割の方法を決めるため、原告の主張が通るわけではありません。
一般的に判決で共有物分割請求が認められますが棄却されるケースもあります。
共有物分割請求訴訟の判決パターン
共有物分割請求訴訟の判決パターンは以下の3種類に分けられます。
- 現物分割
- 代償分割（価格賠償）
- 換価分割（競売）
現物分割
「現物分割」は共有不動産を共有持分割合に合わせて分筆して当事者がそれぞれを取得する方法です。
各自の持分に応じて共有物そのものを分けますが、分筆できない不動産や価値が下がってしまうこともあります。
代償分割
「代償分割（価格賠償）」は「部分的価格賠償」と「全面的価格賠償」の2つの方法があります。
「部分的価格賠償」とは、何人かの共有持分権者が不動産の権利を取得し、他の共有持分権者に代償金を支払い解決する方法です。
共有持分権者の持分割合が他の共有持分権者より大きくなる場合に適用されます。
「全面的価格賠償」とは一人の共有持分権者が不動産の全てを取得し、他の共有持分権者に代償金を支払う方法です。
不動産が適正に評価された上で不動産を取得する人に十分な資力がある場合に適用されます。
換価分割（競売）
「換価分割（競売）」とは共有不動産を競売にかけて、売却代金を持分割合に応じて共有持分権者で分け合う方法です。
競売で得た代金を持分割合に応じて公平に分割することができ、資力がなくても対応できます。裁判所から換価分割の判決が出る場合には、共有不動産の「競売命令」が出てしまいます。
ただし、競売にかけると売却代金は市場価格の7～8割に下がってしまうので利益は見込めません。
共有物分割訴訟は弁護士に相談がおすすめ
「共有物分割訴訟」は共有物を分割する方法を裁判所で決めてもらうための方法です。
兄弟と共有名義の不動産を所有している場合、原則的に共有物の分割を請求することができます。トラブルを未然に防ぎ、早期に解決するためにも交渉する段階から弁護士に相談すると良いです。
共有物分割訴訟の判決ではどのような結果になるかわからず、必ずしも自分の思い通りになるとは限りません。共有物分割請求は自分に不利になってしまうケースもあるため、専門家にアドバイスを求めると良いでしょう。
裁判には持ち込まず、共有持分権者同士の話し合いによって解決することもあります。弁護士は裁判だけではなく、交渉・調停の代理人も依頼できるので安心です。
裁判にかかる費用はどれくらい？
共有物分割訴訟する場合、どのくらいの裁判費用がかかるのか相場を見ていきましょう。裁判にかかる実費は印紙代（数万円程度）と郵便切手代（2,000円〜8,000円）を支払います。
印紙代の額は不動産の価格によって変わり、不動産の固定資産税評価額を基準に算出されます。不動産の評価額が高くなる程、支払う印紙代も高くなります。
郵便切手代は相手が一人の場合は2,000円となり、被告の人数が増えると2,000円ずつ増えていきます。共有物分割訴訟で価格賠償が採用された場合、裁判所で不動産の鑑定が行われます。
その場合、数十万円程度の鑑定費用の負担を求められることがあるので注意が必要です。
共有物分割請求を弁護士に依頼する場合は、弁護士費用が発生します。弁護士費用ははじめに依頼する時に着手金が発生し、解決できたときには報酬金が発生します。
共有物分割請求を弁護士に依頼する費用相場は不動産の価値や得られた結果により異なります。例えば、不動産の市場価値の3分の1の金額に持分割合をかけ算し、一定割合をかけ算して求めます。
判決が出るまでの期間はどのくらい？
共有物分割請求をした場合、判決が出るまでの期間はどれくらいかかるでしょうか？訴訟を起こしてから最初の裁判が開かれるまでには1ヶ月かかります。
協議にかかる時間は1～2か月程度、調停をする場合は3か月～半年程度、訴訟に進むと判決が出るまで半年程度かかります。
判決までにかかる期間は案件によってケースバイケースですから、あくまでも目安となります。訴訟しても早期に和解ができた場合は、1回の裁判で終了することもあり、2〜3回裁判が開かれるケースもあります。
共有物分割請求の裁判を起こして、鑑定が必要になった場合は訴訟が長くなるので要注意です。
共有物分割請求する際の注意点
最後に、共有物分割請求する際の注意点を見ていきましょう。訴訟を起こす人は原告になりますが、訴えられる被告となるのは他共有者全員が該当します。
例えば、自分も含めて兄弟4人で共有している不動産の場合は、自分が原告となり、他の3人が被告となります。
裁判所に「共有物分割訴訟」を起こす場合は、共有不動産の所在地を管轄する地方裁判所または被告のいずれかの住所がある所を管轄する地方裁判所に提起します。
「共有物分割請求」の場合、裁判所は当事者全員に利益が平等に行き渡る最も適切な方法を判決として下すことが目的です。
「共有物分割訴訟」を起こす際の注意点としては、裁判所は原告の希望が通る・通らないを決めることではありません。
まとめ
共有名義の不動産を売却する場合、「共有物分割請求」における共有物分割訴訟が一つの選択肢です。共有物分割請求の裁判を起こすには、まずは共有者同士で協議を行うことが前提条件となります。
「共有物分割協議」をしなければ「共有物分割請求」することができないので注意しましょう。
裁判所に対して「共有物分割訴訟」という訴訟を起こして共有物が分割されると、共有状態が解消されます。不動産の所有権者となった人は、自由に物件を管理・処分できるようになるのです。
身内のトラブルに発展しないためにも、早めに専門家または弁護士に相談することをおすすめします。
