不動産の価値は道路で決まる!道路法や建築基準法を一挙解説

普段の生活で当たり前のように利用する道路ですが、法律上では細かく分類されています。道路と思っていた道が、法律上道路の扱いになっていないことも少なくありません。道路は建物を建てるのにとても重要な要素なので、不動産の価値を決めると言っても過言ではありません。ここでは道路に関する解説をしていきます。

家を建てるための道路の条件とは?

建物を建てることのできる土地は、接道義務があり、建築基準法43条に次のように定められています。

建築基準法第43条
1項 建築物の敷地は、道路に2メートル以上接しなければならない。但し、その敷地の周辺に広い空き地を有する建築物その他の国土交通省令の定める基準に適合する建築物で、特定行政庁が交通上、安全上、防火上及び衛生上支障がないと認めて建築審査会の同意を得て許可したものについては、この限りではない。
1 自動車のみの交通の用に供する道路
2 公課の道路その他の道路であって自動車の側道への出入りができない構造のものとして政令で定める基準に該当するもの(特定高架道路等)で、地区計画の区域(地区整備計画が定められている区域のうち都市計画法第12条の11の規定により建築物その他の工作物の敷地として併せて利用すべき区域として定められている区域に限る。同号において同じ)内のもの。
2項 地方公共団体は特殊建築物、階数が三以上である建築物、政令で定める窓その他の開口部を有しない居室を有する建築物又は延べ面積が千平方メートルを超える建築物の敷地が接しなければならない道路の幅員、その敷地が道路に接する部分の長さその他敷地又は建築物と道路の関係についてこれらの建築物の用途又は規模の特殊性により、前項の規定によっては避難又は通行の安全の目的を十分に達しがたいと認められる場合においては、条例で、必要な制限を付加することができる。

長く複雑な条文になっていますが、「家を建てるために必要な接道義務」について簡単に言うと以下のようになります。

43条1項
原則的に(建築基準法で定める)道路に2m以上の接していなければならない
43条2項
地方公共団体は、特殊建造物や3階以上の建造物、窓や開口部等がない部屋のある建造物、建坪千㎡以上の建造物は、安全を考慮して道路の条件を別途設ける必要がある。

不動産売買に関係する一般的な土地に関係するのは42条1項の方です。しかし、分筆の都合上、43条1項の条件を満たさない場合は救済処置もあります。43条1項には但し書きにその救済処置の例外が記されています。

法律の規定には意味があります。それは、緊急時に人の出入りができて、救急車や消防車が横付けして、人の搬送にも支障がないと考えられる間口の幅が「最低2m以上」と考えられています。

そのため、建物を建てるための条件としての接道義務が、「道路と2m以上接している土地」となっているのです。

道路法の道路とは?

道路法の道路は、下記の表の通り4種類あります。

道路の種類 定義
高速道路
(高速道路法第4条)
全国的な自動車交通網の枢要部分を構成し、かつ、政治・経済・文化上特に重要な地域を連絡する道路その他国の利害に特に重大な関係を有する道路
一般国道
(道路法第5条)
高速自動車国道とあわせて全国的な幹線道路網を構成し、かつ一定の法定要件に該当する道路
都道府県道
(道路法7条)
地方的な幹線道路網を構成し、かつ一定の法定要件に該当する道路
市町村道
(道路法8条)
市町村の区域内に存する道路

圧倒的に多いのが市町村道、次に都道府県道ですね。建築基準法上の「道路」は原則幅員4m以上ですが、道路法における道路は、42条2項道路となる道も県道や町道となる場合もあります。

一方、高速道路は、車専門の道路であり、人の歩行や自転車や原付バイクの進入は道路法上危険行為として禁止されています。そのため、このような車以外進入禁止の道路上の土地に建物の建設は禁止されています。

高速道路は、歩行者の進入が禁止されている道路ですから、建築基準法上の「道路」には含まれていません。このように、建築基準法の「道路」は安全な建物を建てるために土地と道路の関係性を謳ったものであり、道路法の道路は人や車が行き交う道のための法律です。法律の朱里が異なるので「道路」の概念が異なるのです。

そのため、道路法の道路と建築基準法上の道路は、重なる部分もあれば、重ならない部分もあります。

建築基準法上の道路とは?

建築基準法の道路の幅員の基準が4mとなった理由

「幅員4m以上」と決めた理由とは

建築基準法が定める「道路」には、歩行者の進入が禁止されている高速道路や高架道路は含まれていません。建築基準法の「道路」の定義は、道路法が定める「道路」の定義とは異なるようです。

そこで、建築基準法の「道路」について解説しましょう。

建築基準法は、人が安全に住んだり働いたり、その他使用することができる建物の建築の規定に関する法律です。その法律に定められる「道路」とは、建物が建てられる子とを前提にした土地に接する「道路」を意味します。

だから、人が住んだり働いたり使用するのに安全な道路としの幅員が定められています。ここで出てくる「安全」とは、人の生命に43条にある「交通、安全上、防火上及び衛生上支障がない」という意味です。

交通という面から、建物に出入りする車の安全な通行のために、最低でも車の離合できる幅員が必要です。救急車や消防車が緊急時に建物の間口までつけるためにも、車の離合は必須です。

その結果、昭和25年11月23日以降に法改正されて整備された建築基準法は、「道路」は幅員4m以上と定めたのです。当時の車のサイズから車の離合に必要な道路の幅員というわけです。

昭和25年当時「幅員4m以上」の道は広い道だった

しかし、人や馬、牛車しか通らないような大昔からある道路は、4mもない狭い通路の方が一般的でしたので、戦後政府が「道路」の概念に強引に当てはめるために、都市計画と称して私有地の境界線を強引に動かした歴史もあります。

さらに、新たに開発される土地は4m以上の幅員の道路を整備する義務が、開発計画に盛り込まなければ、行政の許可が得られなくなりました。こうして、当時の政府は、「道路は4m以上が一般的」という国民感覚を時間をかけて植え付けていこうとしたのです。

「幅員4m以上」はもう狭い?

しかし、建築基準法の道路の幅員規定が定められたのは昭和25年であり、今は令和2年です。70年もの年月の間に、時代は移り変わり、自動車のサイズも大きくなりました。

今や4m道路では車の離合に十分な道幅ではありません。最近の都市計画で推奨される道路の幅員は6mです。そのため、行政に習って、幅員6mの道路を売りにした分譲地の企画を立てる不動産業者も多くなりました。

建築基準法の道路の種類

建築基準法42条には道路の種類が明記されています。参考までに紹介しましょう。

  建築基準法42条
1項 1号 1号道路 道路法の道路(国道、都道及び市町村道)で、幅員4m以上の道
2号 2号道路
(開発道路)
都市計画法、土地区画整理法、旧住宅地造成事業に関する法律などに基づき許認可等を受けて築造した道路で、幅員4m以上の道。
3号 3号道路
(既存道路)
大昔から既に幅員4m以上の道。
4号 4号道路
(計画道路)
今後4m以上の道路が造られる土地開発地域等で特定行政庁が指定した道。
5号 位置指定
道路
私道だけれども土地の所有者が築造する幅員4m以上の道で申請されて「道」となったもの
2項 2項道路 「道」と認められない細い通路だが、その通路に接する土地に建物をセットバックして建てることで、「道路」と認められ、土地の境界線もセットバックされた。
3項 3項道路
水平距離
指定道路
大昔から道があって家が立ち並んでおり、既に復員4m以上に後退不可能な道路
(指定文化財や地域資産でセットバックすると街並みが崩れる/地形上理由でセットバックができない)
4項 4項道路 特定行政庁が指定した幅員6m未満の道路
5項 5項道路 6m区域指定時に幅員4m未満だった道路
6項 6項道路 42条2項道路のうち、建築審査会の同意を得た道幅1.8m未満の道路

このように、建築基準法の「道路」は、風土地域の現状を考慮しながら細かく規定されています。2項、3項は、大昔からある狭い道路に配慮した例外規定です。4項は今の時代に合った幅員規定が盛り込まれた6m幅道路の規定の例外規定です。5項は将来的に6m道路となる区域で4m未満の道路があって、対策を施した道路のことです。6項に関しては、2項道路のさらなる例外規定です。

これらをまとめると、建築基準法の「道路」とは、原則としては幅員4m以上の道路で、国が今後新しくできる道路は6m幅員を推奨している、といえます。

43条但書道路とは?

冒頭の「家を建てるための道路の条件とは?」でも少し触れましたが、建築基準法の「道路」の接道義務に該当しようがない土地のために、設けられた救済処置が「43条但し書き」です。43条但し書とは、以下の表のような法律です。

43条但し書き
2m以上の接道義務を満たしていない土地で、建築審査会の許可を受け、建築することが認められる道

・広い空き地がある。
・建築基準法上の道路ではない道路(農道等)を例外的に道路と指定し、その道路に2ⅿ以上接している
・神社の参道等の安全な道路に通じる通路に接している

43条但し書きによって建築が許されていたとしても、将来建物が老朽化したときに、再度家を建て直すことができるかどうかは、その時の建築審査会の判断に委ねられています。

周囲の状況は時代とともに変化しますので、但し書き道路として認められたからといって、未来永劫「但し書き道路」として認められるとは限りません。道路に接していない土地は、そのようなリスクを背負った土地として、不動産価値が極端に低下することを認識しておく必要があります。

では、但し書きに挙げられている、道路に接しない土地についての審査会が建築許可を出した考え方を解説しましょう。

道路に面した大きな土地に接した土地

家の前の大きな土地は空き地であり、利用していたとしても駐車場として利用することが決まっているような場合です。駐車場として利用する場合は、救急車や消防車が億の土地の家の間口前に横付けできるスペースが十二分に確保されているような駐車場でなければなりません。

このように安全基準が確保されたと建築審査会が判断した場合、建築が許されます。

だから、将来もしも空き地に建物が建った場合、あるいは駐車場の土地一杯に駐車スペースとして利用し、いざという時に、億の家の間口に救急車や消防車が横付けできないような駐車場となってしまった場合は、空き地が但し書き道路の条件を満たさなくなることを認識しておかなければなりません。

接道が農道である土地に建った家

農道は、建築基準法上「道路」に含まれていません。そのため、農道にしか繋がっていない土地は道路と接していない不適合接道の土地となり、家を建てることができません。

しかし、田んぼの真ん中に細い道で県道と繋がった家が建っているのを見たことはあると思います。これらの家は、農道を「但し書き道路」とする条件の下、建築が許されているのです。

どうして、農道が「但し書き道路」となるのでしょう。

農道が4m以上の十分な幅があるとはいえないでしょう。しかし、農道は、農地に行くかその家に行く以外の車は通りません。

つまり、救急車や消防車が通るのに十分な幅がある道と認められる場合、安全を確保できる道路として、農道を建築審査会が「但し書き道路」として認め手建築を許可する可能性が高いのです。

参道の途中に建った家

参道は、建築基準法上「道路」に含まれていません。しかし、参道には店が建ち並び、中には神社関係者の家もあります。

これらの建物は、参道を但し書き道路の条件の下、建替えが許されているのです。ただし、参道が十分な広さ(4m以上が理想)ある事が条件です。

どうして、参道が「但し書き道路」となるのでしょう。

十分な幅のある車の通りが許されている参道は、いざという時に、救急車や消防車の通行安全な道路になります。だから、参道を但し書き道路として参道に2m以上接している土地に建つ家や店は建築が許されています

このように、道路法上の道路ではないが、4m以上の幅を確保できて、救急車や消防車も通行できる通路がある場合は、但し書き道路として建築が許されるのです。

2項道路になるためのセットバックとは?

2項道路の約束のセットバックとは

建築基準法上の「道路」を確保するために、戦後建築基準法が改正された頃(昭和25年11月)、土地と道路の境界線を引き直した大々的な区画整理が行われました。

そのとき、道の幅を広くするためには、建物を取り壊し、道の幅を確保した上で、建物を建てました。しかし、境界線を引き直すには、私有地を国が買い取らなければなりません。

売買の交渉が成立しなかった家や店等は、老朽化したときに所有権を確保しつつも、土地の一部を2項道路として提供することを約束しました。

その2項道路の境界線(以下「みなし境界線」という)となるような位置まで建物を後ろに下げて立てることをセットバックといいます。セットバックして4m以上の道路幅を確保して建物を建てることを条件に、接道を私有地によって広げることで、例外的に「2項道路」として建築が許可されるのです。

余談ですが、セットバックしなければならない土地を購入したときの固定資産税について気になるところですが、そのセットバックを義務づけられた土地全体の所有権は土地の購入者にあります。しかし、セットバック部分の土地については道になるのですから、非課税となっています。また、私道でもないので、管理は道路法の規定により行政の義務となります。

2項道路になるようセットバックするための基準

セットバックの長さは、以下の基準で決まります。

➀道の向かい側が土地の場合、向かい合った2つの土地で公平にセットバックする。

そのため、道を「道路」にするために道の中央から2m以上保てるようにセットバックする。

例)道の幅が3mの場合、道の中央から道幅は1.5m。そのため、私有地の境界線から50cmセットバックする。

②道の向こうが川や崖の場合は、川や崖の境界線から4m以上を保つようセットバックする。

片側が川や崖で土地が無い場合は、一方の土地だけでセットバックしないチケないので、向かいに土地がある道よりもたくさんセットバックが必要となります。

2項道路にならない狭い道もある

ただし、セットバックが絶対に必要な2項道路の指定は、都市計画地域に限ります。山間部や過疎地等、とくに民家が少なく、4m未満の幅員の道路法で認められた町村道で、建築基準法上の安全(救急車や消防車が通る)が確保される場合はセットバックが必要ない場合もあります。つまり、車の離合の心配までする必要なしの道もあるのです。

道路の調べ方とは?

土地に接している道路が、公道と思っていたら、農道だったり、私道だったり、条件付の但し書き道路だったり、さまざまな条例の制限があったりする事があります。

例えば、地域の条例で、ガードレールの車道の通路であり、通学路にもなっているので、歩行者の安全のため、「北側は出入り口を造ってはいけない」なんて条件がついているケースです。

土地の購入時に教えられているものですが、相続等で譲り受けた土地の場合、北側に車庫や門等出入り口がなかったことに理由があったことを、相続人が知らない場合もあります。

そういった自治体の条例を伝えずに不動産を売却して、後皮判明した場合、購入者とトラブルになりますので、売却する土地の接道については、正しい情報をしっかりと把握しておきましょう。

調べる場所

土地に隣接する道路について調べたいときは、その物件の住所の役所に行きましょう。どこが管轄するかわからないときは、管轄していそうな市区町村の役所に電話して問い合わせましょう。

ちなみに、地域によって異なりますが、道路管轄課、建築指導課、国土交通省国道事務所、管轄土木事務所等の部署が管轄していることが多いですよ。

知りたい情報をしっかりと確認し、質問事項も前もって調べて、何の書類が必要かも問い合わせてことも忘れないで下さいね。では、一般的に調査をすべき内容を紹介します。

調べる内容

調べる内容

一般的に調べる内容は以下の通りです。

  • 土地に隣接する道路の道路法の区分(私道の場合は道路の管理義務があり)
  • 建築基準法の42条のどの道路に該当するか
  • 道路の幅員(正確に測量されたもの)
  • 条例の制限や条件がついているかどうか
  • 路線価によって生まれた疑問
  • その他

小さな疑問や、聞くのが恥ずかしいような素朴な疑問だと思っても、思い切って確認しておきましょう。思わぬマイナス条件を掘り起こしたり、棚からぼた餅情報が得られる可能性もあります。

路線価を調べて調べる内容を確認しよう

役所に行く前に、路線価を見ておくのもお勧めです。住所がわかれば、パソコンでも簡単に路線価を調べられます。

【参考】令和2年 路線価|国税

路線価とは、国税庁が固定資産税の参考にする接道ごとにまとめた土地の㎡価格です。路線価は、市場価格よりもずっと安い価格となっていますが、周囲の道路に比べて路線価が極端に安かったりする場合は、何か悪条件があるから路線価が低下するのだと考えましょう。そのため、その理由を知る必要があります。

一方、利便性が高く、幅員も広い場合は、路線価が周囲に比べて高くなります。

不動産を売却する場合は、路線価が周辺の土地よりも高い場合は、条件が良いのですから、その理由を確認した上で、市場価格を高く設定できますので、交渉材料として認識しておきましょう。

まとめ

いかがでしたか。

土地の価値は、接道によって大きく左右されるともいえます。

どのような道路にどのように接しているのか、どのような道路に繋がっているのか、周辺の施設等よりももっと重要かもしれません。

「道路」なんて、普段気にも留めませんが、公道だと思っていたら、農道や水路だったなんてこともあるのです。

知らないまま売却してしまったら、購入者が建物を建てるときの不利益となって、購入者と思わぬトラブルに発展することもあります。

接道について正しい知識を持った上で、不動産の売却に進むことをお勧めします。

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