不動産の価値は道路で決まる！道路法や建築基準法を一挙解説

43条但し書きによって建築が許されていたとしても、将来建物が老朽化したときに、再度家を建て直すことができるかどうかは、その時の建築審査会の判断に委ねられています。

周囲の状況は時代とともに変化しますので、但し書き道路として認められたからといって、未来永劫「但し書き道路」として認められるとは限りません。道路に接していない土地は、そのようなリスクを背負った土地として、不動産価値が極端に低下することを認識しておく必要があります。

では、但し書きに挙げられている、道路に接しない土地についての審査会が建築許可を出した考え方を解説しましょう。

道路に面した大きな土地に接した土地

家の前の大きな土地は空き地であり、利用していたとしても駐車場として利用することが決まっているような場合です。駐車場として利用する場合は、救急車や消防車が億の土地の家の間口前に横付けできるスペースが十二分に確保されているような駐車場でなければなりません。

このように安全基準が確保されたと建築審査会が判断した場合、建築が許されます。

だから、将来もしも空き地に建物が建った場合、あるいは駐車場の土地一杯に駐車スペースとして利用し、いざという時に、億の家の間口に救急車や消防車が横付けできないような駐車場となってしまった場合は、空き地が但し書き道路の条件を満たさなくなることを認識しておかなければなりません。

接道が農道である土地に建った家

農道は、建築基準法上「道路」に含まれていません。そのため、農道にしか繋がっていない土地は道路と接していない不適合接道の土地となり、家を建てることができません。

しかし、田んぼの真ん中に細い道で県道と繋がった家が建っているのを見たことはあると思います。これらの家は、農道を「但し書き道路」とする条件の下、建築が許されているのです。

どうして、農道が「但し書き道路」となるのでしょう。

農道が4m以上の十分な幅があるとはいえないでしょう。しかし、農道は、農地に行くかその家に行く以外の車は通りません。

つまり、救急車や消防車が通るのに十分な幅がある道と認められる場合、安全を確保できる道路として、農道を建築審査会が「但し書き道路」として認め手建築を許可する可能性が高いのです。

参道の途中に建った家

参道は、建築基準法上「道路」に含まれていません。しかし、参道には店が建ち並び、中には神社関係者の家もあります。

これらの建物は、参道を但し書き道路の条件の下、建替えが許されているのです。ただし、参道が十分な広さ（4m以上が理想）ある事が条件です。

どうして、参道が「但し書き道路」となるのでしょう。

十分な幅のある車の通りが許されている参道は、いざという時に、救急車や消防車の通行安全な道路になります。だから、参道を但し書き道路として参道に2ｍ以上接している土地に建つ家や店は建築が許されています

このように、道路法上の道路ではないが、4m以上の幅を確保できて、救急車や消防車も通行できる通路がある場合は、但し書き道路として建築が許されるのです。

2項道路になるためのセットバックとは？

2項道路の約束のセットバックとは

建築基準法上の「道路」を確保するために、戦後建築基準法が改正された頃（昭和25年11月）、土地と道路の境界線を引き直した大々的な区画整理が行われました。

そのとき、道の幅を広くするためには、建物を取り壊し、道の幅を確保した上で、建物を建てました。しかし、境界線を引き直すには、私有地を国が買い取らなければなりません。

売買の交渉が成立しなかった家や店等は、老朽化したときに所有権を確保しつつも、土地の一部を2項道路として提供することを約束しました。

その2項道路の境界線（以下「みなし境界線」という）となるような位置まで建物を後ろに下げて立てることをセットバックといいます。セットバックして4m以上の道路幅を確保して建物を建てることを条件に、接道を私有地によって広げることで、例外的に「2項道路」として建築が許可されるのです。

余談ですが、セットバックしなければならない土地を購入したときの固定資産税について気になるところですが、そのセットバックを義務づけられた土地全体の所有権は土地の購入者にあります。しかし、セットバック部分の土地については道になるのですから、非課税となっています。また、私道でもないので、管理は道路法の規定により行政の義務となります。

2項道路になるようセットバックするための基準

セットバックの長さは、以下の基準で決まります。

➀道の向かい側が土地の場合、向かい合った2つの土地で公平にセットバックする。

そのため、道を「道路」にするために道の中央から2m以上保てるようにセットバックする。

例）道の幅が3mの場合、道の中央から道幅は1.5ｍ。そのため、私有地の境界線から50ｃｍセットバックする。

②道の向こうが川や崖の場合は、川や崖の境界線から4m以上を保つようセットバックする。

片側が川や崖で土地が無い場合は、一方の土地だけでセットバックしないチケないので、向かいに土地がある道よりもたくさんセットバックが必要となります。

2項道路にならない狭い道もある

ただし、セットバックが絶対に必要な2項道路の指定は、都市計画地域に限ります。山間部や過疎地等、とくに民家が少なく、4ｍ未満の幅員の道路法で認められた町村道で、建築基準法上の安全（救急車や消防車が通る）が確保される場合はセットバックが必要ない場合もあります。つまり、車の離合の心配までする必要なしの道もあるのです。

道路の調べ方とは？

土地に接している道路が、公道と思っていたら、農道だったり、私道だったり、条件付の但し書き道路だったり、さまざまな条例の制限があったりする事があります。

例えば、地域の条例で、ガードレールの車道の通路であり、通学路にもなっているので、歩行者の安全のため、「北側は出入り口を造ってはいけない」なんて条件がついているケースです。

土地の購入時に教えられているものですが、相続等で譲り受けた土地の場合、北側に車庫や門等出入り口がなかったことに理由があったことを、相続人が知らない場合もあります。

そういった自治体の条例を伝えずに不動産を売却して、後皮判明した場合、購入者とトラブルになりますので、売却する土地の接道については、正しい情報をしっかりと把握しておきましょう。

調べる場所

土地に隣接する道路について調べたいときは、その物件の住所の役所に行きましょう。どこが管轄するかわからないときは、管轄していそうな市区町村の役所に電話して問い合わせましょう。

ちなみに、地域によって異なりますが、道路管轄課、建築指導課、国土交通省国道事務所、管轄土木事務所等の部署が管轄していることが多いですよ。

知りたい情報をしっかりと確認し、質問事項も前もって調べて、何の書類が必要かも問い合わせてことも忘れないで下さいね。では、一般的に調査をすべき内容を紹介します。

調べる内容

調べる内容

一般的に調べる内容は以下の通りです。

• 土地に隣接する道路の道路法の区分（私道の場合は道路の管理義務があり）
• 建築基準法の42条のどの道路に該当するか
• 道路の幅員（正確に測量されたもの）
• 条例の制限や条件がついているかどうか
• 路線価によって生まれた疑問
• その他

小さな疑問や、聞くのが恥ずかしいような素朴な疑問だと思っても、思い切って確認しておきましょう。思わぬマイナス条件を掘り起こしたり、棚からぼた餅情報が得られる可能性もあります。

路線価を調べて調べる内容を確認しよう

役所に行く前に、路線価を見ておくのもお勧めです。住所がわかれば、パソコンでも簡単に路線価を調べられます。

【参考】令和2年　路線価｜国税

路線価とは、国税庁が固定資産税の参考にする接道ごとにまとめた土地の㎡価格です。路線価は、市場価格よりもずっと安い価格となっていますが、周囲の道路に比べて路線価が極端に安かったりする場合は、何か悪条件があるから路線価が低下するのだと考えましょう。そのため、その理由を知る必要があります。

一方、利便性が高く、幅員も広い場合は、路線価が周囲に比べて高くなります。

不動産を売却する場合は、路線価が周辺の土地よりも高い場合は、条件が良いのですから、その理由を確認した上で、市場価格を高く設定できますので、交渉材料として認識しておきましょう。

まとめ

いかがでしたか。

土地の価値は、接道によって大きく左右されるともいえます。

どのような道路にどのように接しているのか、どのような道路に繋がっているのか、周辺の施設等よりももっと重要かもしれません。

「道路」なんて、普段気にも留めませんが、公道だと思っていたら、農道や水路だったなんてこともあるのです。

知らないまま売却してしまったら、購入者が建物を建てるときの不利益となって、購入者と思わぬトラブルに発展することもあります。

接道について正しい知識を持った上で、不動産の売却に進むことをお勧めします。