底地権ってなに?借地権との違いを解説

土地に関する権利に「底地権(そこちけん)」というものがあります。自身名義のマンションや一戸建てを持っていないと聞いたことのない権利かもしれませんが、不動産売買などにおいては重要な権利です。

今回は底地権について解説し、「借地権(しゃくちけん)」との違いについてもご紹介します。

「底地」の意味とその権利

まずは、底地という言葉の意味と、底地権の範囲について確認します。

一般的な地主の持っている土地の権利は「所有権」

誰にも貸し出していない土地には、土地のオーナーに所有権が付与されています。土地の所有権を持っている人は、都市計画法の許可する範囲で、その土地に好きな建物を建設することができます。また、第三者に土地を貸し出すこともできます。

土地に対して借地権を設定した土地が「底地」

土地を貸し出す際には、土地の所有権を持った人がその土地に「借地権」を設定することになります。

こうして第三者に土地を貸すことになり、所有権の一部が借地権に分かれた状態になった土地を「底地」と呼び、その土地の所有者に与えられている権利が「底地権」となります。

一般的な商取引ではあまり発生しないかとは思いますが、無償、あるいは底地権者が当該土地のために支払う固定資産税程度の賃借額で土地を貸し借りしている場合、「使用賃借契約」とみなされて、借地権や、それに伴う底地権は発生しませんので、注意が必要です。

底地権者が有する権利と負っている義務

底地権を持っている人は、借地権を自由に貸し出し、双方が同意して契約した借地料を受け取ることができます。

ただし、一度誰かと土地の賃貸契約を結んだ場合、正当な理由なく、一方的にこの契約を解除することはできません。仮に自分が土地の借り手だとして、突然「明日には建物をすべて引き払って退去してほしい」と言われても、対応できないでしょう。

こうしたトラブルを未然に防ぐために、借地借家法という法律が定められています。法によって決定されている借主側の権利ですので、よほど借主側に大きな問題がない限り、突然返還してもらうことは難しくなるという認識が必要です。

また、底地権者は固定資産税や都市計画税など、土地の所有に関する税金を支払う義務も負っています。借地とするときには、これらの支払うべき税金のことも念頭に、周辺の地価などを参照にした上で借地料を設定する必要があります。

借地権は賃借権と地上権に分かれる

借地権は性質上、債権である賃借権と、物権である地上権に分かれます。この記事では、特に区別するときを除いて、これら2つを総称した借地権の語句を用います。

賃借権は「土地の上の建物に住む権利」

所有権のうち、底地権を除いた「土地の上に建物を建てる権利」が借地権に相当します。借地権のうち、「そこに住む権利」を指して賃借権といいます。土地に対して「何円で貸し借りするか」の合意がなされることで賃貸借契約が成立し、その際に借主に賃借権が発生します。

賃借権者は土地を利用する権利を得ますが、契約によって別段の制限がない限り、都市計画法に則って土地に自由に建物を建て、そこに居住することができます。

一方底地権者は、賃借権者に対していくつかの義務があります。土地が使用できる状態ではなくなった場合の修繕や、賃借人が土地の有益性を向上させた(土地の前まで道路を開通させた等)場合の有益費支払いなどです。

賃借権者は土地を持っているわけではなく、土地の上に建物を建てて生活する権利を持っている状態ですので、土地に対する固定資産税を払う必要はありません。ただし、土地の上に建っている建物に関しては固定資産税や都市計画税の支払い義務があります。

また、賃借権を第三者と売買する際にはかならず底地権者との合意が必要となります。相続の場合はそのまま相続人が借地権を有するケースが大抵ですが、それ以降のトラブルを避けるためにも、底地権者と連絡を取り、これまでのトラブルや今後の契約について、一度確認しておいたほうが無難でしょう。

地上権は「他人の土地の上にある建物を所有する目的で、他人の土地を使用する権利」

地上権は「建物を所有するための権利」です。借地権は債権(貸主が借主に賃借料を払うことを要求できる権利)ですが、地上権は物権(特定の物を直接所有して利益を得る権利)であり、貸主の同意なく他者に売買することが可能です。

また、借地権は不動産登記を行う必要がないのに対し、地上権は必ず不動産登記を行うことが求められています。

物件を購入したい際の底地権について

これから一戸建てを建てたい、あるいはマンションの購入を考えているという人にとって大切な「底地権」について確認していきます。

第三者が持っている土地の借地権を得る契約を行う

まず、土地を第三者から借りる時の契約を結ぶ際は、貸主が底地権を、借主が借地権を得ることになります。

分譲マンションの購入などの際には特に、与えられている権利が底地権付き(所有権)なのか、借地権なのか、地上権のみなのかを確認しておいたほうが、後からのトラブルを防ぐことにもつながります。

一般的に、近年では借地権を丸ごと売買する形式の契約が主流となっていますが、底地権と地上権を契約によって売買するという変わった取引もないわけではありませんので、確認は行っておきましょう。

借地権をもとに契約する場合

一戸建てを建てる場合やマンション購入の際に一般的な契約が、借主として借地権を得て契約するケースです。この場合の借主は、建物に対する固定資産税、都市計画税を支払う義務が生じます。

また、借地権の売買は必ず底地権者の同意が必要となります。法務局への不動産登記は必須ではありませんが、登記を行っておくことで、権利を主張する第三者が現れた時に対抗するなどのメリットがあります。

また、底地権者が変更となって立ち退きを要求されたような場合でも、借地権を主張するための証拠となり得ます。面倒でも不動産登記は行っておくほうが安全と言えるでしょう。

この場合、底地権は土地の貸主にあります。底地権者とは賃借料を払う関係になることから、長い付き合いが必要になることが予想されます。必要に応じて、こまめに連絡を取ることが求められます。

土地を持っていて誰かに貸したいときの底地権について

逆に、今土地を持っていて、誰かに貸し出したい場合の底地権について確認していきましょう。

賃貸借契約を交わして初めて底地権が発生する

底地権は、誰かに土地を貸し出したときに初めて発生する権利です。そのため、基本的に最初から底地権のみを手にすることはあまりないかと思います。また、土地の所有権がある場合には、何もなしに底地権が発生することはありません。

借地権をもとに借主と契約する場合

借主に借地権を付与して底地権を得る方法です。現行法制で新たに借地権を付与する場合には、普通借地権、一般定期借地権、事業用定期借地権、建物譲渡特約付借地権、一時使用目的の借地権の5種類があります。

これらの借地権の違いは、用途や更新方法などの別によって決まっています。いずれの借地権を付与する場合も底地権については同様のものが付与されることとなります。

底地権を売買によって手に入れたとき

底地権を売買によって手に入れた場合、借地権と地上権を持つ人たちとの契約の内容が変わらないようにするという条件が発生します。例えば土地を貸すための金額を、交渉なしに増額するようなことは法律上認められていません。

もし賃上げなどを行いたい場合は、底地の売買契約等が終了したあとに、新しい底地権者と借地権者で協議の上、契約を結びなおす必要があります。

底地権の購入、あるいは相続に際して、借地権を持つ人に対して報告や契約の再締結を行う義務はありませんが、今後のスムーズなやり取りを目指すなら、一度挨拶はしておいたほうが無難でしょう。

底地権を手に入れた際には、その底地権が上記の5種類、あるいは借地借家法(旧法)の契約のうち、どれによるものなのかを確認しておく必要があります。それによって契約更新の時期などが変わってくるためです。

また、底地権取得の際の法務局への不動産登記は必須となります。

底地権を相続によって手に入れたとき

底地権を持っていた方が亡くなった場合、相続で底地権を分割することを検討することになるでしょう。

底地権について1人が相続する場合以外は、共有名義による相続や分筆が発生します。分筆してしまうと土地が細分化され使い勝手が悪くなりますし、共有名義では後にどのようなトラブルに発展するか分かりません。

また借地人がいる場合には勝手に更地に戻すようなこともできないため、ますます動かすことのできない土地となってしまいます。

まずは、このような事態を避けるため、底地権者は早めに誰かに底地を売却、または生前贈与などを行うことを検討するのが理想です。万が一のことが起きた際には、できるだけ1人が相続するように、弁護士なども交えて相続方法を検討してください。

底地権を相続した後は、売買によって手に入れたとき同様、借地人との契約がどうなっているのかについて確認し、借地人と顔合わせ、不動産登記などを行っておきましょう。

底地権を売却したいとき

底地権を手放したいときは、不動産会社への売り渡し、借地人への売り渡しなどが考えられます。底地権は借地権を借主に渡していることによって、所有権が大幅に制限された権利となっています。

そのため、更地の所有権を売買する場合に比べて、10%ほどの価格しかつかないことが多いようです。

借地人からの定時的な賃借料と、底地権者が払わなくてはいけない固定資産税等を加味して、売ったほうが得なのか、それとも現状を維持していたほうが得なのかについては、個々のケースでしっかりと検討する必要があるでしょう。

底地権を手放す場合、借地人への事前相談や報告は不要ですが、新底地権者と借地人がトラブルを起こさなくて済むよう、挨拶などを行っておくことが望ましいです。

まとめ

底地権は、土地の所有権のうち、借地権を除いた権利です。底地権は「土地を所有する権利」、借地権は「土地を利用して建物を建てる権利」と理解していただければ分かりやすいと思います。

底地権と借地権は、それぞれ第三者に土地を有償貸与した場合にのみ発生します。底地権者は土地に対する固定資産税や都市計画税を支払う必要があり、借地権者は建物に対する税を納める必要があります。

借地権を手に入れた場合は、底地権者の同意なく建物を売買することは出来ませんが、底地権者による正当な理由のない立ち退き要請などには抵抗する権利を持っています。

底地権を手に入れた場合は、借地権者の同意なく底地権を売買することが出来ます

ただし、賃借料の交渉などは、別途借地権者と行う必要があります。また、底地権を売却する場合は、通常の所有権を持つ土地相場に比べて10%程度の売価しか付かない可能性が高いことを念頭に入れておきましょう。

いずれの場合も、底地権者と借地権者は「貸主」「借主」の関係であり、円満な契約関係であることが望ましいです。何かトラブルが起きた際などに対応しやすいよう、日ごろから簡単な交流を持っておくことをおすすめします。

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