借地権の価値を調べるときの借地権割合ってなに？

借地権を利用して建てられた建物には、借地権割合が設定されています。これは、借地権の価値を適切に判断するために、国税庁によって設定されているスコアです。

一般には相続や贈与の際にしかチェックすることがないので「見方が分からない」という方もいるでしょう。今回は、借地権割合の見方と調べ方についてご紹介します。

借地権割合とは？

借地権割合とは、借地権の価値を正しく判断するために設定されたスコアです。具体的にどのようなものなのかを、以下で見ていきます。

借地権と借地権者の財産

まず、借地権について簡単に説明します。土地の所有者から家を建てる権利を借りた場合に発生する権利を借地権といいます。借地権者は土地を所有はしていないものの、貸主と契約した土地の範囲に、家などの建物を建設することができます。

借地権者が持っているのは土地ではなく、「土地を使って建物を建てる権利である」ということが重要です。また、借地の上に借地権者が建てた建物は、借地権者の所有財産となります。

借地権割合の持つ意味

相続や贈与の際には、実際にいくらの金額が相続・贈与されたかを計算する必要があります。土地や建物、物品などすぐに現金化できないものについても評価額を定め、それに対して税を課す仕組みとなっています。

借地権割合は、借地権という土地を利用する権利に対して、借地権者がどれほどの経済的利益を得ているか、ということを評価する数値です。

例えば公共インフラの整っていない土地と、地下鉄駅まで徒歩1分の土地を比較すると、同じ土地であっても利便性が高いのは後者であり、借主にとってより経済的利益があると判断できます。

こうした「土地に対して借地権者が得ている利益の度合い」をパーセンテージ化したものが借地権割合であり、国税庁が定めた土地の価値でもあるのです。

借地権割合は田舎ほど低く、都会ほど高い傾向にある

上記のように、借地権割合は土地に対してどれほど便利か、経済的利益があるかによって評価されるため、一般に田舎ほど低く、都会ほど高い傾向にあります。

借地権割合の最大値は90％（A）、最低値は30％（G）となっています。Aに相当するのは東京の銀座や日本橋など地価自体がかなり高いエリアのみです。

かなり栄えている場所であっても80％（B）や70％（C）程度に設定されている場合が多く、一般的な住宅街であれば50％（E）以下の評価になっている場所も少なくありません。

借地権割合の調べ方

借地権の割合は、以下の国税庁のホームページで調べることが出来ます。

具体的なページの見方を、『東京都千代田区隼町4-2（最高裁判所）』の借地権割合を例に出してご説明します。

都道府県を選ぶ

まずは、調べたい都道府県をクリックします。特定の都道府県をクリックすると、『○○県財産評価基準書目次』というページが出てきます。例では『東京都』をクリックします。

基本は路線価図からチェック

『路線価図』というリンクをクリックすると、その都道府県にある市区町村の一覧が出てきます。調べたい市区町村をクリックすると、さらにその下の住所が五十音順で出てきます。

例示では『千代田区』をクリックした後に『は』の項目にある『隼町』を見ます。

隼町には『15015』と『15019』の2つのリンクが付いています。これは住所域が広域にわたっている場合に、複数ページに分けて地価を表示しているためです。

今回は『15019』が目的の地価が乗っているページなので、そちらを開きます。間違った場合でも『戻る』ボタンをクリックして別のページを表示すればいいだけなので、複数ある場合はトライアンドエラーでも問題ありません。

全域図から適切な番号のマップを確認したいという場合は、画面上側にある『索引図』というリンクをクリックすると、対象市区町村の全域図が表示されます。

地価と併記してある記号を確認

路線価から調べていくと、1平方メートル当たりの地価（千円単位）とアルファベットが書かれています。最高裁判所は範囲が広く複数の地価が設定されているようですが、おおよそ1平方メートルあたり198～336万円で、いずれも借地権割合はB（80％）であることが分かります。

路線価は、その土地の評価方法によっても変わりますので、さらに具体的な計算については下に別途記述します。

路線価図で調べられなかった場合

土地によっては、路線価図に評価が載っていないという場合もあります。その際には、路線価図のページではなく、『評価倍率表』の項目の中にある、『一般の土地等用』のページから、同様に市区町村を選択して確認してください。

表内に借地権割合の項目が記載されています。なお、ここの項目内『宅地』に『路線』の記述がある場合は、路線価図内に借地権割合の記載がありますので、再度路線価図を確認してみてください。

具体的な借地権割合の計算方法

ここまでで調べることができた借地権割合と路線価をもとに、相続や贈与に関する借地権の相当額を算出することができます。

基本的には「路線価×土地の面積×借地権割合」

家が面している道路の路線価図に、対象となる土地の面積と借地権割合を掛け合わせたものが、基本的な借地権の評価額となります。

例えば1㎡あたりの路線価が100万円、借地権割合が70％である（路線価図上では1,000Cと記載されている）道路に面した土地に対して、50㎡の借地権を持っている場合、評価額は『100（万円/㎡）×50（㎡）×0.7＝3,500（万円）』と算出することができます。

この額をもとに、さらに贈与税や相続税などの税率を乗じて、納税を行う必要が発生します。

特殊な例もある

例えば土地が異様に細長いような場合、奥行価格補正というものが適用されます。これは、土地の面積に比して形がいびつであると、建物を建てる時などの制約が大きいことを考慮するための減算係数となります。

２面の道路に面しているような立地の場合は側方路線影響の加算、裏口があるような土地の場合は二方向路線影響の加算がそれぞれ行われます。

これらの影響を加味したうえで、土地の平方メートルあたり単価を算出し、借地権割合を計算する、というのが借地権の価格評価となります。

自分でできるのは見積もり程度までと考えておいたほうが無難

よほど簡単なケースであれば自力で借地権の評価額を算出することも可能でしょうが、一般人には取り扱いが難しいケースも少なくありません。相続などの場においては、税理士などに依頼して正確な金額を算出してもらうほうがいいでしょう。

相続に際して幾らくらいの相続税がかかるか、などの概算であれば、上記のような情報をもとに自力で算出することも可能です。

自分の借りている土地がどの程度の価値があるのかを知るという意味でも、調べてみるといいのではないでしょうか。

なお、相続税や贈与税に関する算出も正確に行おうとするとかなり細かい計算が必要となり、こちらも税理士や弁護士の手を借りずに独力で行うのはかなり難しいと思われます。

生前贈与や相続について出来るだけ詳細に確認したいのであれば、早い段階で専門家に相談しておくことをおすすめします。

借地権割合の意外な活用方法

すでに借地権を持っている人や、これから借地権を取得して家を建てる人、マンションの購入を考えている人に向けて、どのように借地権割合の評価を活用していくかをご紹介します。

借地権割合は国が認めた資産価値

借地権割合は、路線価と同様土地に対して与えられた資産価値です。これを決定しているのは国税庁ですので、国家が特定の土地をどのように評価したかが分かるものの一つとなっています。

既に借地権を有している場合は、贈与税や相続税の下調べのほかに、借地権の売買等も含めた今後のライフプランニングの一助とすることができます（借地権の売買には底地権所有者との合意が必要です）。

これから借地権を取得しようとする人にとっては、相続税等の見通しを立てるだけでなく、その土地の借地料が適正かどうかを判断する一つの目安にもなります。

角地は評価額が割高になる

『具体的な借地権割合の計算方法』でもご紹介した通り、二面、三面の道路に面した土地では、土地の有益性が高いと判断され、評価額が高くなる傾向にあります。

実際に角地は住居地としても商業地としても利便性が高いので、周囲の土地と比較しても賃貸料が割高に設定されている可能性があります。あらかじめ念頭に入れておくと、よりお手頃な価格で希望する土地を借りられるかもしれません。

底地権者は貸宅地の評価額算出にも使える

借地権割合は、その土地の貸主から借主が得ている権利を割合化したものです。逆にいうと、貸主が損をしている権利分、と言い換えることもできます。

そのため、貸宅地の評価額は、借地権割合を減算したパーセンテージに土地の評価額を掛けた数字で計算されます。例えば評価額1,000万円の土地に対して借地権割合が70％であれば、30％が貸主の持つ権利の割合と考えられるため、貸宅地の評価額は300万円となります。

借地権の慣例がない場合は20％として計算

多くの土地では借地権割合の設定がありますが、中には借地権の割合が設定されていない地域も存在しています。これらの地域では土地の借用に関する慣例がないため、国税庁が借地権割合を設定していない、というものです。こうしたケースでは、借地権割合は20％として計算されます。

気を付けなければならないのは、「借地の慣習の有無」ではなく、あくまでも「国税庁がどのような割合として定めているか」です。勝手に借地権割合を20％と主張することはできないので、注意しましょう。

借地権割合は借地の評価額に影響する

国税庁の発表している借地権割合は、相続や贈与など、財産の引き渡し時に算出される評価額に影響を及ぼします。平均的な宅地では30％～50％程度、一等地と呼ばれるような住宅街でも60～70％程度の設定になっていることが多いです。

借地権割合や土地の評価額を知ることで、相続税や贈与税などを事前に概算することができるほか、借地料の判断の基準などとすることも可能です。気になる方はぜひ一度調べてみるといいでしょう。なお、正確な計算については税理士、弁護士などの専門家に相談することをおすすめします。