売買契約を交わしたのに白紙解除？ローン特約付き契約にご注意！

不動産を買うときに、多くの人は住宅ローン等（リフォームローンその他融資含む）を利用します。

そして住宅ローン等の本審査のときには、売買契約書が必要となってきますので、もしも住宅ローン等が不承認になったとき、売主と買主の間でトラブルが発生しないように、売買契約書には「融資特別条項（以下「ローン特約」という）」という特約条項がついているのが一般的です。

そこで、この記事では、売主が不動産を安全に取引するために「ローン特約」について徹底解説をします。

ローン特約とは

ざっくり解説すると、ローン特約とは、売買契約書を交わした後に、住宅ローン等の本審査が不承認だった場合、「条件付で契約を白紙解除する事ができる」という特約です。

以下、詳しく解説します。

ローン特約の基本条項

ローン特約は、あくまで「融資が下りなかったときに条件付で契約を白紙解除する」特例なので、その条件を突破して、双方の合意で契約解除に至ったときは、手付金は全額返金されます。

そのため、ローン特約の契約解除のための条件、すなわち、双方の合意で契約解除となる方法を決めなければなりません。

その解除条件の方法には、「解除条件型」と「解除権保留型」があります。

ローン特約の解除条件型

個人の不動産の売買契約は、一般的に不動産会社に一任することが多いのが現状です。

一般的に不動産業者は、住宅ローン等の審査手続きの代行を委任された場合に限り、売主買主双方の安全のために、融資が下りなかったら契約が白紙解除となる「解除条件型」を選択するケースが多いでしょう。

これは不動産会社が融資の審査手続き代行を委任されていますので、金融機関からの審査承認・不承認の結果が不動産会社に届きます。

審査が承認された場合は、売主・買主双方に連絡して、買主のために即住宅ローン等の金銭消費賃借契約から決済手続きの段取りを始めます。

一方、何らかの事情で審査不承認だった場合も、売主・買主双方に連絡し、不動産会社が速やかに契約解除手続きを行うことを連絡します。

このように、住宅ローン等の審査の承認不承認の結果が、そのまま契約手続きの続行と白紙解除を自動的に決定されますので、業者が住宅ローン等の審査手続きや連絡等で何らかのミスをしない限りトラブルになることは少ないのです。

しかし、どうしても欲しい不動産の場合は、「住宅ローン等の審査不承認＝契約白紙解除」となり、次の買主が、前買主のローンの審査が不承認になる事を待っているようなケースもありますので、なんだかの不運な事情で融資の承認を得られなかった買主にとっては、一刀両断的にチャンスを失うような感じとなります。

ローン特約の解除権留保型

一方、住宅ローン等の決済期日を決めておいて、契約解除の意思表示を明確にしなければならない「解除権保留型」というローン特約もあります。

買主は、住宅ローン等の審査が不承認だった場合でも、決済期限までに他の融資の承認を得たり、借金等、なんだかの形で不動産の購入金額を準備できて、指定された期日に決済できれば良いのです。

反対に、住宅ローン等の融資が不承認となって、不動産の購入の資金準備の目処がつかない場合は、決められた期日（多くの場合決済期日前日）までに白紙解除の意思表示をして、売買契約を解除することもできるのです。

そして売主も、決済期限までに買主から何の連絡も無ければ、売主が一方的に契約を白紙解除を実行できるというわけです。そういう意味で双方からの「解除権留保型」です。

解除権留保型の場合は、売主買主の双方の合意があれば、決済日を延ばす等、臨機応変に決済日を変更できますが、お互いの意思疎通が滞れば、トラブルに発展しやすいというデメリットもあります。

また、細かい条件を設定しておかなければ、買主の個人的な事情に振り回されるようなリスクもあります。このリスクについては、後で解説します。

ローン特約に決まりはあるのか

ローン特約に法的な決まりはありません。

売買契約の中で、双方の合意によって盛り込まれる条件の一つであり、いわば双方の合意のもと盛り込まれる特別条項（以下「特約」という）なのですから、どこまで契約書に盛り込むかは、契約書作成者の自由ともいえます。

ただし、あまりにも一般的となった特約ですから、世界大百科事典第2版（旺文社）には、「標準契約書」について次のように明記しています。

このように国際的に標準契約書の条項の一つとして挙げられている「ローン特約」ですから、金融機関の融資を前提に交わされる売買契約に関しては、「ローン特約」を盛り込むのがお勧めです。

ローン特約の注意点

売買契約は、仮審査を通過してから

住宅ローン等の審査には、信用情報に一切影響しない「住宅ローン等の仮審査」というものがあります。これは、「より利率の低い条件の良い金融機関から融資を受けたい」という住宅ローン等の借主のための温情制度ともいえます。

複数の金融機関の住宅ローン等の仮審査を申し込んで、仮審査の承認が下りた金融機関の中から、最も条件の良い金融機関を選ぶことができるのです。

しかし、決済までの期間を考えると、仮審査に2週間、本審査に2週間、計1ヶ月あまりの期間が必要になってしまいます。

そのため売買契約は、買主が仮審査を思う存分した後、住宅ローン等の本審査申込する金融機関を1社に絞って、本審査の承認が下りた後すぐに決済できるように、決済日を事前に決めておく必要があります。

解除条件型のローン特約の注意点

一般的に、「解除条件型」が最も買主にとって安全ですから、その方法で買主に変わって不動産会社が住宅ローン等の審査手続きを代行します。

金融機関の審査を限定すること

不動産会社が買主の住宅ローン等の審査を代行するということは、住宅ローン等の審査についてその結果を売主が把握することができ、住宅ローン等を借りる金融期間を限定し、決済をスムーズに進めるためでもあります。

売主のメリットだけのシステムのようにも見えますが、実際に買主の利益にもなるのです。

金融機関も住宅ローン等をたくさん契約した方が有利です。そのお客様をたくさん紹介してくれる企業には、承認がおりるかおりないかギリギリの場合、金融機関の審査に多少の手心（？）が加えられる可能性も否定できません。

それはさておき、金融機関の審査結果を買主よりも先に知ることで、買主が融資に合格したのに、不動産会社に噓の報告をすることで、売買契約を白紙に戻そうとするような買主の不正行為の防止もできます。

将来の紛争を予防のための条項を付記すべき

ローン特約を悪用するような買主もいます。

買主に悪気はなくても不動産売買は大きな買い物ですから、売買契約をした後に買主側の自己都合で契約破棄にしたくなることもあり、その手段としてローン特約を悪用することを思いついて、悪徳買主に変貌してしまう可能性も否定できません。

そのような悪徳買主から売主を守るために、ローン特約には条件を付すことが重要です。

一般的に次のような条件が考えられます。

解除権留保型のローン特約の注意点

解除権留保型の場合は、契約書のローン特約に一般的に次のような条件がつきます。

【その他事項】

• 買主が自分で融資の手続きを行う場合は、本審査を行う金融機関を指定してローン特約を結ぶ
• 買主が自分で融資の手続きを行う場合は、本審査の結果の期限を設けてローン特約を結ぶ
• 融資の承認がおりなかったときは買主の解除手続きが速やかに行われることを条件に、買主の解除手続きの期限も設け、遅れた場合は違約金の設定も必要

このように、さまざまな規約を契約書に盛り込むことも安全な売買契約には重要です。さらに、「仲介業者が売買契約全体を管理して安全な取引となるよう、売主買主双方にアドバイスをする立場である」ということが重要でもあります。

仲介業者が、売主買主の間の伝言だけしかしなかったために、トラブルが大きくなって裁判でローン特約が無効になってしまったケースもあるのです。

ローン特約の［解除条件が無効となった裁判事例

不動産会社は売主と買主の売買契約だけの仲介しか行わないケースのトラブル事例を紹介します。

売主も買主もお互いに相手に迷惑を掛けまいと一生懸命になりすぎて、双方の思い込みから誤解や怒りが生じて、裁判になってしまったともいえます。

結果は、喧嘩両成敗的な判決となっています。

ただし、ローン特約の解除権留保型では、解除要件が「金融機関の審査で不承認だった」という報告だけでは契約解除の意思表示をしたことにならないことが明確となった判例となりました。

過去のトラブル事例

低金利融資につられて無謀な金融機関の融資を多数申し込む

一般的に住宅ローン等の本審査を複数行う事は、信用情報機関に記録が残りますので、住宅ローン等の借り主には不利になることもありますが、それでも大きな買い物の前には金利の圧倒的に安い住宅ローン等の審査に挑戦する人もいます。

そして、「新たな金利の安い住宅ローン等の審査の承認が得られなかったので、白紙解約して欲しい」と言い出し、約束の金融機関の住宅ローン等の審査の承認を得ているのに、白紙解約を求めてきて、トラブルに発展することもあるのです。

もしもこのようなトラブルが裁判にでも発展すると、そのままその土地の売買は凍結されます。そのため、売主は泣き寝入りとなるケースが多いのです。

売買契約書のローン特約に特約を受けることができる金融機関を指定しておけば、このようなトラブルを避けられます。

融資の審査の引き延ばしで本契約ができない

反対に、「住宅ローン等の審査が不承認になったにも拘らず、もう半年待ったら審査の承認となるから、それまで保留して欲しい」と、白紙解約をさせないような売主もいます。

半年間不動産が市場に出ないことになるし、半年後に買主が住宅ローン等の承認を得ることができるかどうかも未定です。買主側の立場でものをいうならば、半年待つ間に別の買い手がつくかもしれないから、契約を解除したいと思うでしょう。

その結果、トラブルが発生して、お互いに同意できなければ裁判に発展し、土地の売買凍結状態となりますので、半年はあっという間です。もはや買主の思う壺です。

一旦売買契約をしただけで、既に土地の市場流通を凍結しているのです。その間にもせっかくの買い手を逃して要るかもしれないのに、さらに裁判で売買凍結になってしまったら、売買契約の機会をドンドン逃してしまいます。

決済期日を売買契約書に明記しておき、決済期日までに住宅ローン等の承認が下りなければ契約解除となることを明記しておけば、このようなトラブルを避けられます。

まとめ

不動産の売買契約は、買主にとって非常に大きな買い物です。

そのために、勢いで買う気になったが、時間が経つと熱は冷めてしまうこともあれば、住宅ローン等の審査の承認がおりないのに、どうしてもその不動産が欲しくて駄々をこねることもあります。そのような買主は、あの手この手でローン特約を悪用したりする事が実際にあるのです。

このようなトラブルは、売買契約書の不備だけが原因ではありません。仲介業者のサービスや心配りとトラブルの発生率は反比例ともいえます。

売買契約に関するトラブルは、売主の不利益にしかなりません。そのため、不動産を売るときは、売買契約書（ローン特約条項付）作成から売買契約の決済に至るまで、全てを責任もって管理代行してくれる、売主・買主双方に親切な専門家の揃った不動産会社にお任せすることをお勧めします。