賃借権とは?不動産と過去の裁判例

インターネット等で物件を探している時に「借地権(賃借権)」という文字を見たことはありますか?価格が安い物件には「賃借権あり物件」と書いてあるので、不思議に思っている人もいるかもしれません。

この記事は「賃借権の意味」「地上権との違い」「メリット・デメリット」「3つの裁判例」を解説して、役立つ記事をお届けします。

借地権の中に賃借権がある

解説する賃借権は、民法で借地権の1つとされています。借地権とは、人の土地を借りて一軒家などを建てる場合に利用します。あなたが土地を持っていなければ、地主に地代を支払って物件を建てるのです。

他にも、地上権と賃借権では、登記義務や権利の利用期間の違いがあります。2つの権利の違いについては、次の見出しで紹介するのでご覧ください。

賃借権・地上権の違いって何?

ここからは、地上権と賃借権の「特徴」「登記義務」「譲渡・転貸」「担保の有無」「権利の保存期間」を紹介します。

特徴

【地上権と賃借権の特徴】地上権と賃借権の特徴を紹介します。

地上権 賃借権
物の権利を主張しやすい 借主・貸主だけで利用できる権利。それ以外の人物には影響がありません。

賃借権よりも地上権の方が、土地に対する権利の強くなります。土地を持つ地主(オーナー)としては、地上権を使われたら不利です。

ただし、トンネル・店舗・倉庫などを建てる場合は地上権を利用します。なぜなら、民法265条で以下のような条文があるからです。民法にある工作物が、トンネルなどの建造物を指します。

民法第265条
地上権者は、他人の土地において工作物又は竹木を所有するため、その土地を使用する権利を有する。

登記義務

【地上権と賃借権における登記義務】地代を支払う借主が登記する場合、地上権と賃借権では違いがあります。

地上権 賃借権
借主に登記を求められたら、地主は協力しないといけない 借主が登記を求めても、地主は協力しなくてOK

地上権は借主が登記をしたいと言えば、地主は登記簿へ「地上権を設定した」と書かなければいけません。部分的な工事(地下鉄等)が必要なときは「区分地上権」を使います。賃借権を持つ借主も登記することはできますが、地主の登記協力は不要です。

このように地上権を持つ借主が行使すれば、地主は不利になります。

譲渡・転貸

【地上権と賃借権における譲渡・転貸】建物を譲渡・転貸する場合、地上権と賃借権では違いがあります。

地上権 賃借権
地主に許可を取らなくても、譲渡・転貸ができる。 地主に許可を取らないと、譲渡・転貸ができない。

地上権があれば借主は建物を譲る・貸す場合の自由度が高いです。債権にあたる賃借権は、人に対する権利ですが、地主が持つ物権(所有権)よりも弱いです。よって借主が地主の許可を取らずに土地や建物を譲渡したり売却することはできません。

とはいえ、借主が地代の支払いをしているのに、地主が追い出そうとした場合は「借地借家法(しゃくちしゃっかほう)」で借主の権利を守ります。

担保の有無

【地上権と賃借権における担保の有無】担保の有無についても、地上権と賃借権では違います。

地上権 賃借権
物件を担保にできる 物件を担保にできない

地上権があれば、お金が必要な時に物件を担保にできます。土地や物件に抵当権(住宅ローンが払えない場合に、銀行が土地と建物にかける権利)を付けやすいです。なぜなら、抵当権を行う時には、登記をしなければいけません。

復習ですが、地上権の方が自由に登記できますよね?地上権を持つことができれば、住宅ローンの返済できない時に物件を担保にしやすいです。

権利の存続期間

【地上権と賃借権における権利の保存期間】地上権と賃借権では、権利の存続期間が異なります。

地上権 賃借権
最短で30年間 20年以下

地上権の存続期間は、民法で決められておらず、自由に期間を決められます。建物を所有する時は借地借家法により、保存期間は最短30年と決められています。30年以上の保存期間でれば、借主・地主の同意によって変えられるのです。

賃借権については、保存期間が20年以下となっていますが、借地借家法を適用された場合は最短30年になります。

地上権よりも賃借権は、適用されやすい

物件の契約では、地上権と賃借権のどちらが適用されやすいのでしょうか。地上権は、建物大部分の権利を持てるため、地主にはデメリットがあります。

よって、現場では地上権よりも賃借権が採用されることが多いです。万が一地主が変わったとしても、登記をしていれば賃借権は使えます。

地上権が使われるケース

【地上権が適用されるケース】地上権が使われるのは、以下のようなケースです。

  • 高速道路
  • 地下鉄の建設
  • 高架に電車を走らせる

地上権があれば、地主の許可を取らずに工事や補修ができるのです。例えば、老朽化した高速道路のトンネル工事をする時に、業者は自由に作業ができるのです。

賃借権の物件におけるメリット

賃借権のメリットは、どのような物があるのでしょうか。ここからは「借地権ありの建物についてメリット」を2つ紹介します。

不動差を安く購入できる

借地権ありの建物は、価格が安いです。土地代+建物代といった一軒家の場合は、土地を買うための費用が大きく、地価の高い都心部は坪当たりの単価が高いため、手が届かないケースもあります。

借地権ありの建物では、土地代の約80%の価格で売られているため、同じ場所でも「所有権」と「借地権」では費用が変わります。

節税対策になる

賃借権のメリットは、節税になることです。一般的に土地を購入すると、以下のような税金の支払いが発生します。

【土地購入における税金の種類】

不動産取得税 固定資産税(※1年ごと) 都市計画税(※)
原則4%の税率

(2021年3月末までは、土地と住宅の税率が3%)

一軒家の場合、10万円前後

(3000万円の新築購入時)

0.2~0.3%

(自治体によって異なる)

賃借権の物件におけるデメリット

賃借権のデメリットには、どのようなポイントがあるのでしょうか。ここからは「借地権ありの建物における3つのデメリット」を紹介します。

住宅ローンが組みにくい

借地権ありの建物のデメリットは、住宅ローンが組みにくい点です。借地権に含まれる賃借権は、土地の所有権はないのです。バブル崩壊など不景気による資産価値の減少や所有権よりも評価が低いため、※銀行からの融資を得られにくくなります。※貸し渋り

定期借地権の場合は、契約後に建物を解体して返さなければならないので、物件を担保にして住宅ローンを組めないと言われてきましたが、いまでは定期借地権ありのローン商品も増えています。

借地権ありの新しい物件を買うときは、基本的に住宅ローンが通りやすいです。しかし、新築よりも販売価格の安い中古物件は、審査が通らなかったり、希望する融資額が得られないケースもあります。

譲渡・売却・リフォームをする場合、地主に許可が必要

借地権ありの物件は、譲渡・リフォームする時に地主の許可が必要です。許可を取らないで、無断で増改築工事をすればトラブルになります。また、譲渡・売却・リフォームをする時は、手数料がかかるケースもあるので確認しましょう。

オーナーに土地代を払う

借地権ありの物件は、土地代を支払うのがデメリットです。とはいえ、購入価格を抑えられたり、固定資産税がかからないためメリットもあります。

賃借権をめぐる裁判例

賃借権をめぐるトラブルは、どのようなものがあるのでしょうか。「賃借権をめぐる3つの裁判例」を紹介します。

裁判例1:他人の土地だと知らずに借りて、所有権を得たケース

1つ目の裁判例は「他人の土地と知らずに借りて、所有権をもぎとったケース」です。Aさんは、1955年(昭和30年)からBさんから土地を借りたことから始まります。この土地はBさんだけの所有ではなく、別の土地が含まれていました。

とはいえ、Aさんがこの事実を知ったのは、1988年頃(昭和63年)のことで、Aさんが借主になって30年後の話です。地主は土地代を値上げするために調停(裁判所に判断を任せる)を起こしますが、借りた人は応じることはなかったので、地主は土地の立ち退きを求めてきました。

賃借権の時効取得(借りた人が所有権を得られる)は、10~20年経つと借主も賃借権を得られます。しかし、以下のような3つの理由で、Aさんに賃借権がある状態でした。

  • 本物の所有者である地主の土地を知らずに、Bさんから土地を借りていた。
  • 地主が過去にAさんへ立ち退きの請求をしていない。
  • 昭和53年(1978年)には、Aさんが賃借権の時効取得していた(Aさんが借主になって20年目)

このようなトラブルが起きている時も、地主は権利金(借主が地主に支払うお金/返金義務がない)を請求されていて、泥沼化した裁判例ではないでしょうか。

裁判例2:隣接地をめぐったケース

2つ目の裁判例は、隣接地をめぐったトラブルです。裁判の概要は、1963年(昭和38年)に、Aは長屋を取り壊して、その年の6月には建物(旧建築物)をつくり、Bも同じ年の秋に新築の物件を建てました。この建て替え時に、賃借権の範囲をめぐったトラブルが発生したのです。

Aは、Bが借主だと認められたとしても、自分に賃借権の時効取得が成立していると主張。この件については、裁判所はAの賃借権の時効取得を認めました。

  • 1963年6月には旧建築物を建設して20年が経っていた
  • 地主Cに支払った土地代と借りた土地の面積が釣り合っていた

裁判例3:農地の時効取得をめぐるトラブル

3つ目の裁判例は、農地の自己取得をめぐるトラブルです。農地を持つ所有者Aが、自分の土地を耕しているBに立ち退きを求めたのです。しかし、Bは「この土地は先祖が賃借権の時効取得をして、自分が引き継いだものだ」と主張。農地の時効取得については、以下のような理由で認められました。

農地法3条が適用されないので、知事などの許可なしで時効取得できる

さらに、Bは賃借権の時効取得に必要な条件を満たして、AはBの時効取得をサポートしたことになっていました。裁判例をまとめると、Bは土地を独占する権利を得ていたのです。

賃借権を上手く利用する方法とは

賃借権を含む借地権は、借地借家法が変更されたことで市場に流通し始めています。一般ユーザーへの認知度が低くて、知らない人も多いかもしれません。物件が安くなることや固定資産税などが課税されないので、上手く貸し出しができれば不動産収入を得られます。

5年以上、物件を所有すると譲渡所得税の負担を軽減できるので、借地権を利用した賢い不動産投資も良いでしょう。借りた土地も50年以上住むことができれば、所有権を持つ地主と変わらない力を得られます。

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