専属専任?専任媒介?一般媒介?どれを選ぶのが有利?

知っておきたい基礎知識

不動産を高く、早く、確実に売ってもらうためにはどうしたら良いでしょうか?

たくさんの不動産会社に幅広く声をかけて複数の会社に依頼するのが良いと思われる場合や、たくさんだと連絡等で混乱してしまうため、信頼できる不動産会社をひとつの窓口として依頼するのが良いと思われる場合など、考え方は様々です。

不動産の売却を依頼する際には、 買いたい人を探してもらうための契約を 不動産会社(宅地建物取引業者)と結びます。この契約を媒介契約といい3種類のパターン(契約形式)があります。それぞれの特徴がありますので、希望する販売活動に沿った契約形式を選ぶうえでわかりやすく違いをご紹介します。

成約に向けた2つの大きな販売活動

不動産会社は媒介契約を結ぶと成約に向けて、大きく分けて2つの販売活動をおこないます。

1つ目は、物件と希望条件がマッチしそうな既存のお客様へのご紹介や、不動産情報ポータルサイトへの物件情報掲載や新聞への折込チラシで宣伝、週末にオープンルームを開催して自社で購入者を探していきます。

2つ目は、全国の不動産会社(宅地建物取引業者)と協力して、物件と希望条件がマッチしそうなお客様がいたら紹介してもらい共同して購入者を探していきます。

物件情報は不動産会社(宅地建物取引業者)だけが利用できる業者間データベース(不動産流通機構※REINS/レインズ)に登録され、全国すべての会社と情報を共有し物件をご紹介する事ができるようになります。

媒介契約によっては共同の販売活動が受けられない!?

販売活動の2つ目として全国すべての会社が物件をご紹介できるようになると前述しましたが、媒介契約の形式によって、この共同型の販売活動を受けられない場合があります。

3種類ある媒介契約形式を大きく分けると「専任型」と「一般型」に分かれます。
専任型は一つの会社限定で媒介契約を結び、窓口を一社に限定して活動するのに対して、一般型は複数の会社と媒介契約を結ぶことが可能で、窓口を幅広くして活動することができます。

しかし業者間データベース(不動産流通機構※REINS/レインズ)への登録が専任型は義務に対して、一般型は登録義務がありません。そのため販売を依頼しても一般型で不動産流通機構へ登録をしていない場合は情報が共有されないため共同型の販売活動が受けられない可能性があります。

次では3種類の媒介契約形式をもう少し詳しくご説明します。

3種類の媒介契約形式の違い

専属専任媒介契約

専任型の一つで、依頼はひとつの会社にしかできません。大きな特徴は自分で買いたい人を見つけてきても直接契約が認められず、必ず媒介契約を結んだ不動産会社を介して不動産売買を行なわなければならない事です。

その分、専属専任型は販売活動の報告を1週間に一度以上が義務付けられていたり、レインズへの登録が5日以内と義務付けられ、他の契約形式と比べて不動産会社に対して最も厳しいものとなっています。

お問い合わせの状況確認や全国の不動産会社への物件紹介から、お問い合わせ状況や内覧立会いなどに至るまで所有者に代わってお任せして、綿密に報告を受けながら進めたい方に適しています。

依頼者は目的物件の売買または交換の媒介または代理を、当社以外の宅地建物取引業者に重ねて依頼することができません。依頼人は自ら発見した相手方と売買または交換の契約を締結することができません。
当社は、目的物件を国土交通大臣が指定した指定流通機構に登録します。

国土交通省が定めた標準媒介契約約款に基づく契約書より一部抜粋

専任媒介契約

専任型のもう一つで、依頼はひとつの会社にしかできません。大きな特徴は自分で買いたい人を見つけてきた場合は、媒介契約を結んだ不動産会社を介さずに不動産売買ができる事です。

例えば、親せきや知人などが買いたいと申し出があり、売買をしても将来的に争いごとの心配がないので直接売買をしたい場合などがあります。

その分、販売報告は2週間に一度以上・レインズへの登録は7日以内となります。
専属専任型同様の販売活動をベースに、親せきや知人との売買の可能性がある方に適しています。

依頼者は目的物件の売買または交換の媒介または代理を、当社以外の宅地建物取引業者に重ねて依頼することができません。依頼人は自ら発見した相手方と売買または交換の契約を締結することができます。
当社は、目的物件を国土交通大臣が指定した指定流通機構に登録します。

国土交通省が定めた標準媒介契約約款に基づく契約書より一部抜粋

一般媒介契約

一般型では、複数の会社に依頼することができます。買いたい人を直接見つけてきた場合は、 媒介契約を結んだ不動産会社を介さずに不動産売買もできます。

その分、不動産会社には販売報告の義務がなかったりレインズへの登録義務がないため、自由度が大きい代わりに自己責任の範囲も大きいのが特徴です。

所有者から積極的な連絡をして販売状況を把握したり、依頼する不動産会社の管理等のマネジメント力がある方に適しています。

依頼人は目的物件の売買または交換の媒介または代理を、当社以外の宅地建物取引業者に重ねた依頼することができます。依頼人は自ら発見した相手方と売買または交換の契約を締結することができます。

国土交通省が定めた標準媒介契約約款に基づく契約書より一部抜粋
専属専任媒介専任媒介一般媒介
複数への販売依頼××
REINS登録義務
契約締結後5日以内

契約締結後7日以内
×
登録は任意
業務報告義務1週間に一度以上2週間に一度以上×
報告は任意
契約有効期間3か月以内3か月以内×
法令上の制限なし
自ら検索の直接取引×

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